{"id":139,"date":"2026-08-08T08:06:20","date_gmt":"2026-08-08T06:06:20","guid":{"rendered":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/?p=139"},"modified":"2026-08-08T08:06:20","modified_gmt":"2026-08-08T06:06:20","slug":"inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/","title":{"rendered":"Inclure les frais de notaire dans un pr\u00eat immobilier"},"content":{"rendered":"<p><strong>Oui, les frais de notaire peuvent \u00eatre inclus dans un pr\u00eat immobilier<\/strong>, \u00e0 condition que la banque accepte de financer plus que le prix du logement. Ce montage, souvent appel\u00e9 pr\u00eat \u00e0 110 %, couvre le bien et tout ou partie des frais d\u2019acquisition. Il reste toutefois accord\u00e9 au cas par cas : l\u2019absence d\u2019apport n\u2019est pas interdite, mais elle augmente le risque pris par le pr\u00eateur.<\/p>\n<p>La bonne m\u00e9thode consiste \u00e0 int\u00e9grer ces frais d\u00e8s le plan de financement, avant de signer le compromis. Vous saurez alors quelle somme demander, quelle tr\u00e9sorerie conserver et combien cette d\u00e9pense ajoutera r\u00e9ellement \u00e0 vos mensualit\u00e9s.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_85 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Comment_inclure_les_frais_de_notaire_dans_le_pret_immobilier\" >Comment inclure les frais de notaire dans le pr\u00eat immobilier ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Quel_montant_faut-il_ajouter_au_credit\" >Quel montant faut-il ajouter au cr\u00e9dit ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Exemple_pour_un_achat_ancien_a_250_000_E\" >Exemple pour un achat ancien \u00e0 250 000 \u20ac<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Pourquoi_la_banque_prefere-t-elle_un_apport\" >Pourquoi la banque pr\u00e9f\u00e8re-t-elle un apport ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Comment_defendre_un_financement_sans_apport\" >Comment d\u00e9fendre un financement sans apport ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Conservez_une_epargne_de_securite_identifiable\" >Conservez une \u00e9pargne de s\u00e9curit\u00e9 identifiable<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Supprimez_les_incidents_avant_la_demande\" >Supprimez les incidents avant la demande<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Chiffrez_le_projet_jusquau_dernier_frais\" >Chiffrez le projet jusqu\u2019au dernier frais<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Demandez_deux_scenarios_comparables\" >Demandez deux sc\u00e9narios comparables<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Les_alternatives_si_la_banque_refuse_le_pret_a_110\" >Les alternatives si la banque refuse le pr\u00eat \u00e0 110 %<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/inclure-frais-de-notaire-dans-pret-immobilier\/#Ce_quil_faut_obtenir_avant_de_signer\" >Ce qu\u2019il faut obtenir avant de signer<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_inclure_les_frais_de_notaire_dans_le_pret_immobilier\"><\/span>Comment inclure les frais de notaire dans le pr\u00eat immobilier ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un cr\u00e9dit immobilier classique finance g\u00e9n\u00e9ralement le prix d\u2019achat, tandis que l\u2019apport sert \u00e0 r\u00e9gler les frais annexes. Avec un financement \u00e0 110 %, la banque pr\u00eate davantage que le prix inscrit dans l\u2019acte afin de couvrir les frais d\u2019acquisition.<\/p>\n<p>Les Notaires du Grand Paris confirment qu\u2019un pr\u00eat d\u2019un montant sup\u00e9rieur au prix d\u2019achat, parce qu\u2019il comprend les frais de notaire, est admis en France. Cela ne cr\u00e9e pas pour autant un droit au cr\u00e9dit. La banque conserve la libert\u00e9 d\u2019accepter ou de refuser le dossier apr\u00e8s examen de votre situation financi\u00e8re et du bien achet\u00e9.<\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, proc\u00e9dez dans cet ordre :<\/p>\n<ol>\n<li>faites estimer les frais par le notaire ou avec un simulateur officiel ;<\/li>\n<li>ajoutez les frais de garantie, de dossier et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les travaux au budget ;<\/li>\n<li>indiquez clairement au pr\u00eateur le montant d\u2019apport disponible et la somme que vous souhaitez conserver ;<\/li>\n<li>demandez une offre couvrant le prix et les frais d\u2019acquisition ;<\/li>\n<li>v\u00e9rifiez que l\u2019appel de fonds du notaire correspond au d\u00e9blocage pr\u00e9vu par la banque.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le notaire r\u00e9clame les fonds avant la signature de l\u2019acte authentique. Une petite provision peut aussi \u00eatre demand\u00e9e plus t\u00f4t pour lancer certaines formalit\u00e9s. Elle n\u2019est pas factur\u00e9e deux fois : notre article sur <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/avance-frais-de-notaire\/\">l\u2019avance de frais de notaire<\/a> explique cette distinction.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quel_montant_faut-il_ajouter_au_credit\"><\/span>Quel montant faut-il ajouter au cr\u00e9dit ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les \u00ab frais de notaire \u00bb sont en r\u00e9alit\u00e9 des frais d\u2019acquisition. Ils comprennent surtout des imp\u00f4ts et taxes revers\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00c9tat et aux collectivit\u00e9s, mais aussi les d\u00e9bours, la contribution de s\u00e9curit\u00e9 immobili\u00e8re et la r\u00e9mun\u00e9ration r\u00e9glement\u00e9e du notaire.<\/p>\n<p>Pour \u00e9tablir une premi\u00e8re enveloppe, on retient souvent :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>environ 7 \u00e0 8 % du prix dans l\u2019ancien<\/strong>, avec des variations selon le d\u00e9partement et les caract\u00e9ristiques de la vente ;<\/li>\n<li><strong>environ 2 \u00e0 3 % dans le neuf<\/strong>, lorsque l\u2019acquisition b\u00e9n\u00e9ficie bien du r\u00e9gime r\u00e9duit.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces pourcentages restent des ordres de grandeur. Le calcul d\u00e9pend notamment du prix, du type de bien et des droits applicables dans le d\u00e9partement. Utilisez le simulateur des Notaires de France ou celui de l\u2019ANIL, puis demandez un d\u00e9compte \u00e0 l\u2019\u00e9tude charg\u00e9e de la vente.<\/p>\n<p>Ne m\u00e9langez pas les frais d\u2019acquisition avec les frais propres au cr\u00e9dit. Une garantie, une caution, des frais de dossier et l\u2019assurance emprunteur peuvent encore s\u2019ajouter. Un financement annonc\u00e9 \u00e0 \u00ab 110 % \u00bb ne signifie donc pas automatiquement que toutes les d\u00e9penses seront couvertes.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemple_pour_un_achat_ancien_a_250_000_E\"><\/span>Exemple pour un achat ancien \u00e0 250 000 \u20ac<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Avec une hypoth\u00e8se de frais d\u2019acquisition \u00e9gaux \u00e0 7,5 %, il faut pr\u00e9voir 18 750 \u20ac. Le besoin atteint alors 268 750 \u20ac, avant les frais de garantie et de dossier.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9l\u00e9ment<\/th>\n<th>Financ\u00e9 avec apport<\/th>\n<th>Financ\u00e9 par le pr\u00eat<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Prix du logement<\/td>\n<td>250 000 \u20ac<\/td>\n<td>250 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais d\u2019acquisition estim\u00e9s<\/td>\n<td>18 750 \u20ac d\u2019apport<\/td>\n<td>18 750 \u20ac emprunt\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Capital emprunt\u00e9<\/td>\n<td>250 000 \u20ac<\/td>\n<td>268 750 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>\u00c0 titre purement illustratif, sur 25 ans \u00e0 un taux nominal fixe de 3,5 %, hors assurance, emprunter ces 18 750 \u20ac suppl\u00e9mentaires augmente la mensualit\u00e9 d\u2019environ 94 \u20ac et g\u00e9n\u00e8re environ 9 410 \u20ac d\u2019int\u00e9r\u00eats en plus sur toute la dur\u00e9e. Ce n\u2019est pas une pr\u00e9vision de taux : refaites le calcul avec les conditions \u00e9crites dans votre offre. Pour tester plusieurs dur\u00e9es et niveaux d\u2019apport, partez d\u2019une <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/simulation-credit-investissement-locatif\/\">simulation de cr\u00e9dit immobilier<\/a> compl\u00e8te.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_la_banque_prefere-t-elle_un_apport\"><\/span>Pourquoi la banque pr\u00e9f\u00e8re-t-elle un apport ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les frais d\u2019acquisition ne cr\u00e9ent pas de valeur suppl\u00e9mentaire dans le logement. Si le pr\u00eat n\u2019est plus rembours\u00e9 et que le bien doit \u00eatre revendu, la banque ne r\u00e9cup\u00e8re pas ces taxes. Financer 110 % expose donc davantage le pr\u00eateur qu\u2019un cr\u00e9dit limit\u00e9 \u00e0 80 ou 90 % du prix.<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9tablissement regardera notamment la stabilit\u00e9 et la r\u00e9gularit\u00e9 de vos revenus, vos cr\u00e9dits en cours, votre \u00e9pargne r\u00e9siduelle, la gestion r\u00e9cente de vos comptes, votre reste \u00e0 vivre et la coh\u00e9rence du prix d\u2019achat. La qualit\u00e9 du bien compte aussi : un logement correctement \u00e9valu\u00e9 et facile \u00e0 revendre rassure davantage qu\u2019un projet surpay\u00e9 ou tr\u00e8s atypique.<\/p>\n<p>Le cadre du Haut Conseil de stabilit\u00e9 financi\u00e8re p\u00e8se \u00e9galement sur la d\u00e9cision. En principe, le taux d\u2019effort ne doit pas d\u00e9passer 35 % et la dur\u00e9e du cr\u00e9dit 25 ans, avec une tol\u00e9rance de deux ann\u00e9es de diff\u00e9r\u00e9 dans certains projets o\u00f9 l\u2019entr\u00e9e dans les lieux est retard\u00e9e. Les banques disposent d\u2019une marge de flexibilit\u00e9 limit\u00e9e, qu\u2019elles attribuent selon leur politique de risque. \u00catre sous 35 % ne garantit donc pas l\u2019accord.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_defendre_un_financement_sans_apport\"><\/span>Comment d\u00e9fendre un financement sans apport ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un bon dossier ne cherche pas \u00e0 masquer l\u2019absence d\u2019apport. Il explique pourquoi vous souhaitez emprunter les frais et prouve que votre budget reste solide apr\u00e8s l\u2019achat.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conservez_une_epargne_de_securite_identifiable\"><\/span>Conservez une \u00e9pargne de s\u00e9curit\u00e9 identifiable<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Ne pas injecter toute votre \u00e9pargne peut \u00eatre rationnel si vous gardez de quoi payer un d\u00e9m\u00e9nagement, une r\u00e9paration urgente ou plusieurs mensualit\u00e9s. Pr\u00e9sentez cette r\u00e9serve avec des relev\u00e9s, sans la confondre avec une somme d\u00e9j\u00e0 destin\u00e9e aux travaux.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Supprimez_les_incidents_avant_la_demande\"><\/span>Supprimez les incidents avant la demande<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>D\u00e9couverts r\u00e9p\u00e9t\u00e9s, paiements rejet\u00e9s et cr\u00e9dits renouvelables fragilisent le dossier. Quelques mois de comptes r\u00e9guliers ne remplacent pas des revenus suffisants, mais ils montrent que la mensualit\u00e9 envisag\u00e9e a \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9e.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Chiffrez_le_projet_jusquau_dernier_frais\"><\/span>Chiffrez le projet jusqu\u2019au dernier frais<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Ajoutez la garantie du pr\u00eat, les \u00e9ventuels honoraires d\u2019interm\u00e9diaire, les travaux imm\u00e9diats, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 et la taxe fonci\u00e8re. Dans l\u2019ancien, le budget de travaux m\u00e9rite une ligne s\u00e9par\u00e9e. Cette approche est particuli\u00e8rement utile pour <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif-dans-lancien\/\">un investissement locatif dans l\u2019ancien<\/a>, o\u00f9 les d\u00e9penses apr\u00e8s signature peuvent vite absorber la tr\u00e9sorerie restante.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Demandez_deux_scenarios_comparables\"><\/span>Demandez deux sc\u00e9narios comparables<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Faites chiffrer une offre avec apport et une autre incluant les frais. Comparez le TAEG, le co\u00fbt total, l\u2019assurance, la garantie et l\u2019\u00e9pargne conserv\u00e9e, pas seulement le taux nominal. Un petit apport peut parfois am\u00e9liorer les conditions suffisamment pour r\u00e9duire le co\u00fbt global.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_alternatives_si_la_banque_refuse_le_pret_a_110\"><\/span>Les alternatives si la banque refuse le pr\u00eat \u00e0 110 %<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le premier levier consiste \u00e0 financer seulement une partie des frais avec votre \u00e9pargne. M\u00eame un apport limit\u00e9 r\u00e9duit le capital emprunt\u00e9 et peut rendre le dossier acceptable.<\/p>\n<p>Vous pouvez aussi revoir le prix du bien ou diff\u00e9rer des travaux non urgents. Attention au pr\u00eat personnel souscrit pour payer les frais : sa mensualit\u00e9 entre dans vos charges, son taux est souvent plus \u00e9lev\u00e9 et il peut d\u00e9grader votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt immobilier. Ne le contractez pas discr\u00e8tement entre l\u2019accord de principe et l\u2019offre d\u00e9finitive.<\/p>\n<p>La clause dite \u00ab acte en main \u00bb, par laquelle le vendeur supporte contractuellement les frais, existe mais reste inhabituelle. Elle doit \u00eatre pr\u00e9vue dans l\u2019avant-contrat et modifie la construction du prix. Faites-la valider par le notaire avant toute signature ; elle ne garantit pas que la banque financera l\u2019ensemble.<\/p>\n<p>Enfin, si plusieurs personnes ach\u00e8tent ensemble et ne financent pas les frais dans les m\u00eames proportions, demandez au notaire de traduire pr\u00e9cis\u00e9ment les apports et les quotes-parts dans l\u2019acte. Pour une d\u00e9cision patrimoniale importante, notamment en indivision ou via une soci\u00e9t\u00e9, prenez un conseil personnalis\u00e9 aupr\u00e8s du notaire ou d\u2019un avocat fiscaliste.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ce_quil_faut_obtenir_avant_de_signer\"><\/span>Ce qu\u2019il faut obtenir avant de signer<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Demandez trois documents : une estimation des frais d\u2019acquisition, un plan de financement exhaustif et une simulation pr\u00e9cisant le co\u00fbt du capital suppl\u00e9mentaire. Ajoutez au compromis une condition suspensive coh\u00e9rente avec le montant r\u00e9ellement n\u00e9cessaire, et non avec le seul prix du logement.<\/p>\n<p>Inclure les frais de notaire dans le pr\u00eat est donc possible, mais le bon crit\u00e8re n\u2019est pas \u00ab quelle banque le fait ? \u00bb. La vraie question est de savoir si votre revenu, votre \u00e9pargne restante, le bien choisi et le co\u00fbt total rendent ce financement soutenable. Faites valider le montant d\u00e9finitif par le notaire et ne signez l\u2019offre qu\u2019apr\u00e8s comparaison des deux sc\u00e9narios, avec et sans apport.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Oui, une banque peut financer les frais de notaire avec un pr\u00eat \u00e0 110 %. Conditions, co\u00fbt r\u00e9el et dossier \u00e0 pr\u00e9parer avant de signer.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":138,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"Frais de notaire dans le pr\u00eat immobilier : conditions et calcul","_seopress_titles_desc":"Oui, une banque peut financer les frais de notaire avec un pr\u00eat \u00e0 110 %. 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