\n| Quasi-usufruit sur le prix<\/td>\n | L\u2019usufruitier peut utiliser les liquidit\u00e9s<\/td>\n | Oui, sous forme de cr\u00e9ance<\/td>\n | Formaliser la dette de restitution et v\u00e9rifier son r\u00e9gime fiscal<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Ces solutions ne sont pas interchangeables. Le remploi prot\u00e8ge la continuit\u00e9 du d\u00e9membrement sur un actif identifiable. Le quasi-usufruit donne davantage de libert\u00e9 \u00e0 l\u2019usufruitier, mais transforme le droit du nu-propri\u00e9taire en cr\u00e9ance. Le partage met fin au d\u00e9membrement sur le prix et rend chacun pleinement propri\u00e9taire de sa part.<\/p>\n <\/span>Option 1 : r\u00e9partir imm\u00e9diatement le prix<\/span><\/h2>\nLa r\u00e9partition est souvent la solution la plus lisible lorsque chaque partie souhaite r\u00e9cup\u00e9rer un capital ind\u00e9pendant. L\u2019usufruitier re\u00e7oit la valeur de son usufruit et le nu-propri\u00e9taire celle de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Chacun peut ensuite placer, d\u00e9penser ou r\u00e9investir sa somme sans demander l\u2019accord de l\u2019autre.<\/p>\n Reste \u00e0 fixer la valeur des deux droits. Le bar\u00e8me fiscal de l\u2019article 669 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts fournit une ventilation fond\u00e9e sur l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier. \u00c0 74 ans, par exemple, l\u2019usufruit viager est \u00e9valu\u00e9 fiscalement \u00e0 30 % et la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 70 %. Sur un prix net \u00e0 r\u00e9partir de 400 000 \u20ac, cela repr\u00e9sente 120 000 \u20ac pour l\u2019usufruitier et 280 000 \u20ac pour le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n Ce bar\u00e8me n\u2019est pas n\u00e9cessairement la seule m\u00e9thode pertinente pour partager un prix de vente. Une \u00e9valuation \u00e9conomique peut tenir compte du rendement du bien, de la dur\u00e9e probable de l\u2019usufruit ou, pour un usufruit temporaire, de sa dur\u00e9e restante. Le choix ne doit pas \u00eatre fait au hasard pour avantager une partie : une r\u00e9partition d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9e peut soulever une difficult\u00e9 civile ou fiscale.<\/p>\n Cette option met fin au d\u00e9membrement sur le capital distribu\u00e9. Elle peut donc contredire l\u2019objectif initial d\u2019une donation avec r\u00e9serve d\u2019usufruit, qui \u00e9tait parfois de transmettre la nue-propri\u00e9t\u00e9 tout en conservant la jouissance du bien. C\u2019est un choix valable, mais il faut en mesurer l\u2019effet successoral plut\u00f4t que retenir le partage par simple r\u00e9flexe.<\/p>\n <\/span>Option 2 : remployer le prix dans un nouvel actif d\u00e9membr\u00e9<\/span><\/h2>\nLe remploi consiste \u00e0 substituer un nouvel actif au bien vendu. L\u2019usufruitier conserve l\u2019usufruit et le nu-propri\u00e9taire la nue-propri\u00e9t\u00e9, mais leurs droits portent d\u00e9sormais sur un autre logement ou sur un placement compatible avec cette organisation. Cette solution convient notamment lorsqu\u2019un parent usufruitier vend une grande maison pour acheter une r\u00e9sidence plus adapt\u00e9e, sans remettre en cause la transmission d\u00e9j\u00e0 organis\u00e9e.<\/p>\n <\/span>Le remploi peut \u00eatre total ou partiel<\/span><\/h3>\nSi tout le prix est r\u00e9investi, le d\u00e9membrement peut \u00eatre report\u00e9 sur la totalit\u00e9 du nouvel actif. Si seule une partie est remploy\u00e9e, le solde doit recevoir un traitement pr\u00e9cis : r\u00e9partition entre les parties, maintien temporaire sur un compte adapt\u00e9 ou quasi-usufruit formalis\u00e9. Un remploi partiel mal document\u00e9 cr\u00e9e vite une zone grise sur la propri\u00e9t\u00e9 du reliquat.<\/p>\n Il n\u2019existe pas de d\u00e9lai l\u00e9gal unique imposant de racheter dans les quelques semaines suivant la vente. Cette souplesse ne dispense pas d\u2019organiser la p\u00e9riode interm\u00e9diaire. Les fonds ne devraient pas \u00eatre m\u00e9lang\u00e9s aux liquidit\u00e9s personnelles de l\u2019un des titulaires. La Chambre des notaires conseille de s\u00e9curiser la tra\u00e7abilit\u00e9 et de faire figurer une d\u00e9claration de remploi dans l\u2019acte d\u2019acquisition.<\/p>\n <\/span>Les clauses \u00e0 pr\u00e9voir dans l\u2019acte d\u2019acquisition<\/span><\/h3>\nLe nouvel acte doit identifier l\u2019origine des fonds, le montant effectivement remploy\u00e9 et les droits acquis par chaque partie. Il doit aussi pr\u00e9ciser le sort des revenus, les pouvoirs de gestion, la prise en charge des d\u00e9penses et la proc\u00e9dure applicable en cas de nouvelle vente. Pour un achat immobilier, usufruitier et nu-propri\u00e9taire devront de nouveau s\u2019accorder pour c\u00e9der ensemble la pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Un placement financier peut offrir plus de souplesse qu\u2019un nouvel immeuble, mais son fonctionnement doit rester compatible avec le d\u00e9membrement. Qui per\u00e7oit les revenus ? Qui d\u00e9cide des arbitrages ? Quels actes exigent une double signature ? Ces questions se r\u00e8glent dans la convention et les documents du placement, pas apr\u00e8s un premier d\u00e9saccord.<\/p>\n <\/span>Option 3 : reporter l\u2019usufruit sur le prix par un quasi-usufruit<\/span><\/h2>\nUne somme d\u2019argent est un bien consomptible : l\u2019utiliser revient \u00e0 en disposer. Dans un quasi-usufruit, l\u2019usufruitier re\u00e7oit donc les liquidit\u00e9s et peut les employer. En contrepartie, le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient une cr\u00e9ance de restitution, normalement exigible \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit, le plus souvent au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier.<\/p>\n Cette formule r\u00e9pond \u00e0 un besoin clair : laisser \u00e0 l\u2019usufruitier la disponibilit\u00e9 du prix, par exemple pour financer son logement, ses d\u00e9penses courantes ou sa d\u00e9pendance. Elle expose cependant le nu-propri\u00e9taire \u00e0 un risque que le remploi limite davantage. Si les fonds ont \u00e9t\u00e9 consomm\u00e9s et que la succession ne poss\u00e8de pas assez d\u2019actifs, la cr\u00e9ance peut \u00eatre difficile \u00e0 recouvrer.<\/p>\n <\/span>La convention de quasi-usufruit ne doit pas \u00eatre sommaire<\/span><\/h3>\nLa convention doit au minimum d\u00e9signer les parties, retracer l\u2019origine des fonds, chiffrer la dette de restitution, fixer son exigibilit\u00e9 et pr\u00e9voir, si cela correspond \u00e0 leur accord, une indexation ou des garanties. Un acte authentique offre une s\u00e9curit\u00e9 probatoire forte. Un acte sous signature priv\u00e9e doit respecter les formalit\u00e9s n\u00e9cessaires pour acqu\u00e9rir date certaine.<\/p>\n Il faut aussi abandonner l\u2019id\u00e9e selon laquelle toute cr\u00e9ance de restitution serait automatiquement d\u00e9ductible de la succession. Depuis la loi de finances pour 2024, l\u2019article 774 bis du CGI encadre plus s\u00e9v\u00e8rement certaines dettes portant sur une somme dont le d\u00e9funt s\u2019\u00e9tait r\u00e9serv\u00e9 l\u2019usufruit. La doctrine publi\u00e9e au BOFiP pr\u00e9cise notamment le cas d\u2019un bien donn\u00e9 en nue-propri\u00e9t\u00e9 puis vendu avec report de l\u2019usufruit sur le prix. La d\u00e9duction peut d\u00e9pendre de la capacit\u00e9 \u00e0 d\u00e9montrer que la dette n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 contract\u00e9e dans un objectif principalement fiscal.<\/p>\n L\u2019origine du d\u00e9membrement compte \u00e9galement. Un usufruit issu de l\u2019option l\u00e9gale du conjoint survivant n\u2019est pas trait\u00e9 exactement comme un usufruit que le donateur s\u2019\u00e9tait r\u00e9serv\u00e9. Ne reprenez donc pas une convention trouv\u00e9e en ligne : faites qualifier la situation et chiffrer ses cons\u00e9quences par le notaire, voire par un avocat fiscaliste lorsque les montants sont \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n |