{"id":201,"date":"2026-10-30T16:05:43","date_gmt":"2026-10-30T15:05:43","guid":{"rendered":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/?p=201"},"modified":"2026-10-30T16:05:43","modified_gmt":"2026-10-30T15:05:43","slug":"vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/","title":{"rendered":"Vendre une passoire thermique : DPE, audit \u00e9nerg\u00e9tique et n\u00e9gociation"},"content":{"rendered":"<p>Vous pouvez vendre une passoire thermique class\u00e9e F ou G : aucune r\u00e8gle n\u2019interdit sa vente. En revanche, vous devez pr\u00e9senter un DPE valide et, dans certains cas, fournir un audit \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9glementaire. Le vrai sujet est donc moins l\u2019autorisation de vendre que la pr\u00e9paration du dossier et la n\u00e9gociation du prix, car l\u2019acqu\u00e9reur chiffrera les travaux, les risques techniques et les contraintes de location.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_89 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 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class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Verifier_le_DPE_avant_de_mettre_le_bien_en_vente\" >V\u00e9rifier le DPE avant de mettre le bien en vente<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Ne_negociez_pas_a_partir_dun_diagnostic_devenu_incoherent\" >Ne n\u00e9gociez pas \u00e0 partir d\u2019un diagnostic devenu incoh\u00e9rent<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Dans_quels_cas_laudit_energetique_est-il_obligatoire\" >Dans quels cas l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique est-il obligatoire ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Un_audit_nest_pas_un_devis_de_travaux\" >Un audit n\u2019est pas un devis de travaux<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Quelle_decote_prevoir_pour_une_passoire_thermique\" >Quelle d\u00e9cote pr\u00e9voir pour une passoire thermique ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Negocier_le_prix_sans_subir_une_baisse_arbitraire\" >N\u00e9gocier le prix sans subir une baisse arbitraire<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Cadrez_la_discussion_avec_un_calcul_simple\" >Cadrez la discussion avec un calcul simple<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Raisonner_en_net_vendeur\" >Raisonner en net vendeur<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Faut-il_renover_avant_de_vendre\" >Faut-il r\u00e9nover avant de vendre ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/vendre-une-passoire-thermique-dpe-audit-energetique-et-negociation\/#Le_dossier_a_preparer_avant_la_premiere_visite\" >Le dossier \u00e0 pr\u00e9parer avant la premi\u00e8re visite<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Peut-on_vendre_un_logement_classe_F_ou_G\"><\/span>Peut-on vendre un logement class\u00e9 F ou G ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Oui. Les interdictions qui frappent progressivement les logements les plus \u00e9nergivores concernent principalement leur mise en location, pas leur cession. Un propri\u00e9taire peut vendre une maison ou un appartement class\u00e9 F ou G sans r\u00e9aliser au pr\u00e9alable les travaux recommand\u00e9s.<\/p>\n<p>Cette distinction compte dans la discussion avec les acheteurs. Un acqu\u00e9reur qui cherche sa r\u00e9sidence principale peut accepter un mauvais classement s\u2019il dispose d\u2019un budget de r\u00e9novation. Un investisseur sera plus prudent : en m\u00e9tropole, les logements class\u00e9s G sont concern\u00e9s par les restrictions de location depuis le 1er janvier 2025, puis les logements F le seront en 2028 et les logements E en 2034.<\/p>\n<p>Avant de fixer votre prix, partez donc de la valeur du bien dans son \u00e9tat r\u00e9el. Une <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/estimer\/\">estimation immobili\u00e8re structur\u00e9e<\/a> doit int\u00e9grer l\u2019emplacement, la surface, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2ti, la copropri\u00e9t\u00e9 et la performance \u00e9nerg\u00e9tique. Le DPE n\u2019efface pas les autres qualit\u00e9s du logement, mais il ne peut pas non plus \u00eatre trait\u00e9 comme un d\u00e9tail.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Verifier_le_DPE_avant_de_mettre_le_bien_en_vente\"><\/span>V\u00e9rifier le DPE avant de mettre le bien en vente<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique classe le logement de A \u00e0 G \u00e0 partir de sa consommation d\u2019\u00e9nergie et de ses \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre. Les classes F et G correspondent aux passoires \u00e9nerg\u00e9tiques. Pour une vente, le DPE doit \u00eatre valide et figurer dans le dossier de diagnostic technique remis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ne_negociez_pas_a_partir_dun_diagnostic_devenu_incoherent\"><\/span>Ne n\u00e9gociez pas \u00e0 partir d\u2019un diagnostic devenu incoh\u00e9rent<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Relisez le rapport avant la diffusion de l\u2019annonce. V\u00e9rifiez l\u2019adresse, la surface de r\u00e9f\u00e9rence, le type de chauffage, la production d\u2019eau chaude, l\u2019isolation d\u00e9crite et les menuiseries. Une erreur de saisie ou un document produit avant des travaux peut fausser la classe et fragiliser toute la n\u00e9gociation.<\/p>\n<p>Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 utilis\u00e9 dans le calcul du DPE est pass\u00e9 de 2,3 \u00e0 1,9. Certains logements chauff\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 peuvent donc obtenir une meilleure \u00e9tiquette. Pour un DPE encore valide r\u00e9alis\u00e9 avant cette date, une attestation officielle peut \u00eatre t\u00e9l\u00e9charg\u00e9e gratuitement \u00e0 partir du num\u00e9ro du diagnostic, sans nouvelle visite, lorsque le nouveau calcul am\u00e9liore le classement. Cette v\u00e9rification doit pr\u00e9c\u00e9der toute d\u00e9cision de baisse de prix.<\/p>\n<p>Le DPE reste un diagnostic, pas une promesse sur la facture exacte du futur occupant. Les habitudes de chauffage, la m\u00e9t\u00e9o et le nombre d\u2019occupants changent la consommation r\u00e9elle. Pr\u00e9sentez le document sans minimiser ses conclusions, mais \u00e9vitez aussi de laisser un acheteur transformer une estimation conventionnelle en certitude absolue.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dans_quels_cas_laudit_energetique_est-il_obligatoire\"><\/span>Dans quels cas l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique est-il obligatoire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En France m\u00e9tropolitaine, l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9glementaire est obligatoire lors de la vente d\u2019une maison individuelle ou d\u2019un immeuble d\u00e9tenu par un seul propri\u00e9taire lorsque le DPE est class\u00e9 E, F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est donc \u00e9galement concern\u00e9e. La r\u00e8gle ne vise pas, dans ce cadre, la vente d\u2019un simple lot situ\u00e9 dans une copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>L\u2019audit compl\u00e8te le DPE. Il d\u00e9crit le logement et propose au moins deux parcours de travaux permettant d\u2019am\u00e9liorer sa performance, avec une estimation des co\u00fbts, des \u00e9conomies envisageables et des aides mobilisables. Il doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par un professionnel habilit\u00e9, aux frais du vendeur, puis remis au candidat acqu\u00e9reur d\u00e8s la premi\u00e8re visite. Sa dur\u00e9e de validit\u00e9 est de cinq ans.<\/p>\n<p>Le vendeur n\u2019est pas oblig\u00e9 d\u2019ex\u00e9cuter les sc\u00e9narios propos\u00e9s. L\u2019audit donne toutefois \u00e0 l\u2019acheteur une base beaucoup plus pr\u00e9cise pour discuter le prix. Mieux vaut le commander assez t\u00f4t : d\u00e9couvrir une isolation complexe, une ventilation insuffisante ou un syst\u00e8me de chauffage \u00e0 remplacer au moment du compromis vous place en position d\u00e9fensive.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Un_audit_nest_pas_un_devis_de_travaux\"><\/span>Un audit n\u2019est pas un devis de travaux<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les montants de l\u2019audit sont des estimations. Ils ne tiennent pas toujours compte des contraintes r\u00e9v\u00e9l\u00e9es apr\u00e8s ouverture des murs, de l\u2019acc\u00e8s au chantier, de l\u2019\u00e9tat de la toiture ou des exigences d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9. Pour s\u00e9curiser la vente, demandez un ou deux devis sur les postes qui p\u00e8seront le plus dans la discussion. Vous n\u2019avez pas besoin de chiffrer chaque finition, mais les travaux structurants doivent \u00eatre document\u00e9s.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_decote_prevoir_pour_une_passoire_thermique\"><\/span>Quelle d\u00e9cote pr\u00e9voir pour une passoire thermique ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Il n\u2019existe pas de d\u00e9cote l\u00e9gale ou de pourcentage valable partout. La valeur verte d\u00e9pend du march\u00e9 local, du type de bien, du mode de chauffage, de la raret\u00e9 de l\u2019offre et de la possibilit\u00e9 r\u00e9elle de r\u00e9nover. Une maison avec combles accessibles et murs faciles \u00e0 isoler ne se n\u00e9gocie pas comme un petit appartement soumis aux d\u00e9cisions d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Les statistiques 2024 des Notaires de France montrent n\u00e9anmoins un effet mesurable : par rapport aux maisons class\u00e9es D, les maisons anciennes class\u00e9es G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher en France m\u00e9tropolitaine hors Corse. Pour les appartements anciens, l\u2019\u00e9cart moyen atteignait 12 %. Ces chiffres d\u00e9crivent des transactions nationales corrig\u00e9es de plusieurs caract\u00e9ristiques. Ils ne constituent pas une remise automatique \u00e0 appliquer \u00e0 votre adresse.<\/p>\n<p>Une d\u00e9cote cr\u00e9dible se calcule \u00e0 partir de biens r\u00e9ellement comparables. Commencez par estimer la valeur du logement s\u2019il affichait une performance correcte, puis retirez :<\/p>\n<ul>\n<li>le co\u00fbt r\u00e9aliste des travaux n\u00e9cessaires, sur la base de l\u2019audit et de devis ;<\/li>\n<li>une marge pour les impr\u00e9vus de chantier ;<\/li>\n<li>la g\u00eane li\u00e9e aux travaux et au d\u00e9lai avant occupation ou location ;<\/li>\n<li>les risques propres au bien, par exemple une d\u00e9cision de copropri\u00e9t\u00e9 encore incertaine.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Attention au double comptage. Si les ventes comparables class\u00e9es F ou G sont d\u00e9j\u00e0 moins ch\u00e8res que les logements r\u00e9nov\u00e9s, ne retranchez pas une seconde fois la totalit\u00e9 des travaux sans v\u00e9rifier le r\u00e9sultat.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Negocier_le_prix_sans_subir_une_baisse_arbitraire\"><\/span>N\u00e9gocier le prix sans subir une baisse arbitraire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le meilleur moyen de d\u00e9fendre votre prix consiste \u00e0 remettre un dossier complet avant que l\u2019acheteur n\u2019invente son propre budget. Pr\u00e9parez le DPE, l\u2019audit lorsqu\u2019il est requis, les factures des travaux d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s, les devis r\u00e9cents, les consommations disponibles et, en copropri\u00e9t\u00e9, les proc\u00e8s-verbaux relatifs \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cadrez_la_discussion_avec_un_calcul_simple\"><\/span>Cadrez la discussion avec un calcul simple<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Prenons un exemple fictif. Un logement comparable r\u00e9nov\u00e9 vaut 285 000 \u20ac. L\u2019audit et les devis font ressortir 45 000 \u20ac de travaux, auxquels l\u2019acheteur ajoute 10 000 \u20ac pour les impr\u00e9vus et la g\u00eane du chantier. Son plafond logique se situe autour de 230 000 \u20ac, avant prise en compte des qualit\u00e9s propres au bien ou d\u2019une concurrence entre acqu\u00e9reurs.<\/p>\n<p>Ce calcul ne dit pas que le vendeur doit accepter 230 000 \u20ac. Il rend simplement la discussion lisible. Vous pouvez contester un devis surdimensionn\u00e9, rappeler qu\u2019une partie des travaux rel\u00e8ve du confort plut\u00f4t que de l\u2019urgence, ou valoriser des am\u00e9liorations d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9es. \u00c0 l\u2019inverse, ignorer un audit s\u00e9rieux ne fera g\u00e9n\u00e9ralement que prolonger la vente.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Raisonner_en_net_vendeur\"><\/span>Raisonner en net vendeur<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Comparez toujours les offres sur ce qui vous restera r\u00e9ellement. Le prix affich\u00e9, les honoraires, les \u00e9ventuelles indemnit\u00e9s de remboursement du pr\u00eat, les diagnostics et le co\u00fbt des travaux engag\u00e9s avant la vente n\u2019ont pas le m\u00eame effet. Notre explication du <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/prix-net-vendeur-frais-de-notaire\/\">prix net vendeur et des frais d\u2019acquisition<\/a> permet d\u2019\u00e9viter les confusions fr\u00e9quentes.<\/p>\n<p>Une offre l\u00e9g\u00e8rement plus basse peut aussi \u00eatre plus s\u00fbre si l\u2019acqu\u00e9reur dispose d\u2019un financement solide et comprend le chantier. Faites toutefois pr\u00e9ciser les conditions suspensives dans l\u2019avant-contrat. Pour un arbitrage patrimonial important, notamment si le bien est lou\u00e9, d\u00e9tenu en indivision ou fortement financ\u00e9, faites relire le montage par votre notaire.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Faut-il_renover_avant_de_vendre\"><\/span>Faut-il r\u00e9nover avant de vendre ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>R\u00e9nover avant la vente peut \u00eatre rentable lorsque les travaux sont simples, rapides et susceptibles de faire gagner une classe \u00e9nerg\u00e9tique d\u00e9cisive. C\u2019est parfois le cas pour l\u2019isolation de combles accessibles, la r\u00e9gulation du chauffage ou le remplacement d\u2019un \u00e9quipement tr\u00e8s ancien. Une nouvelle \u00e9valuation doit alors confirmer l\u2019am\u00e9lioration : une facture seule ne modifie pas l\u2019\u00e9tiquette.<\/p>\n<p>Vendre en l\u2019\u00e9tat reste souvent plus rationnel si le chantier est lourd, si la copropri\u00e9t\u00e9 doit d\u00e9cider des travaux ou si vous ne disposez ni du temps ni de la tr\u00e9sorerie. Les aides \u00e0 la r\u00e9novation d\u00e9pendent du logement, des travaux, de vos revenus et des r\u00e8gles en vigueur au moment du d\u00e9p\u00f4t. V\u00e9rifiez votre \u00e9ligibilit\u00e9 avant de b\u00e2tir un calcul, notamment dans notre point sur <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/ma-prime-renov\/\">MaPrimeR\u00e9nov\u2019 et les travaux concern\u00e9s<\/a>.<\/p>\n<p>Enfin, ne choisissez pas uniquement en fonction d\u2019une d\u00e9cote nationale. Le bon arbitrage d\u00e9pend du d\u00e9lai de vente, du co\u00fbt du financement, des devis disponibles et de la demande locale. Si vous h\u00e9sitez entre vendre maintenant et engager plusieurs mois de travaux, comparez les deux sc\u00e9narios en net, avec une marge de s\u00e9curit\u00e9. Le contexte du march\u00e9 compte aussi, comme l\u2019explique notre analyse sur <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/est-ce-le-moment-de-vendre-un-bien-immobilier-2026\/\">le moment de vendre un bien immobilier<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_dossier_a_preparer_avant_la_premiere_visite\"><\/span>Le dossier \u00e0 pr\u00e9parer avant la premi\u00e8re visite<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul>\n<li>un DPE valide et v\u00e9rifi\u00e9, avec l\u2019attestation 2026 si elle am\u00e9liore un diagnostic \u00e9lectrique ;<\/li>\n<li>l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique r\u00e9glementaire si le bien et sa classe l\u2019exigent ;<\/li>\n<li>les factures et justificatifs des travaux d\u00e9j\u00e0 r\u00e9alis\u00e9s ;<\/li>\n<li>des devis r\u00e9cents pour les postes principaux ;<\/li>\n<li>les documents de copropri\u00e9t\u00e9 utiles, notamment ceux li\u00e9s au chauffage et \u00e0 l\u2019isolation ;<\/li>\n<li>un calcul de prix fond\u00e9 sur des ventes comparables, pas sur une d\u00e9cote g\u00e9n\u00e9rale.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Une passoire thermique se vend donc avec de la transparence et des chiffres. Un dossier incomplet nourrit les demandes de baisse. Un DPE v\u00e9rifi\u00e9, un audit expliqu\u00e9 et des devis coh\u00e9rents permettent au contraire de distinguer une n\u00e9gociation justifi\u00e9e d\u2019une d\u00e9cote opportuniste.<\/p>\n<p><small>Sources r\u00e9glementaires et statistiques : <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F37110\" rel=\"nofollow noopener\">Service-Public.fr sur l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.notaires.fr\/fr\/immobilier-fiscalite\/etudes-et-analyses-immobilieres\/performance-energetique-la-valeur-verte-des-logements-en-2024\" rel=\"nofollow noopener\">Notaires de France sur la valeur verte en 2024<\/a>.<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Peut-on vendre un logement class\u00e9 F ou G ? 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