{"id":25,"date":"2026-06-30T14:41:40","date_gmt":"2026-06-30T12:41:40","guid":{"rendered":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/"},"modified":"2026-06-30T14:41:40","modified_gmt":"2026-06-30T12:41:40","slug":"investissement-locatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/","title":{"rendered":"Investissement locatif : calculer la rentabilit\u00e9 avant d&rsquo;acheter"},"content":{"rendered":"<p>L&rsquo;<strong>investissement locatif<\/strong> reste l&rsquo;une des strat\u00e9gies pr\u00e9f\u00e9r\u00e9es des Fran\u00e7ais pour se constituer un patrimoine. Mais l&rsquo;erreur la plus commune est de confondre rentabilit\u00e9 brute (vendue par les agents) et rentabilit\u00e9 nette-nette (celle qui finit vraiment dans votre poche). Voici comment calculer juste avant de signer.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_85 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Les_4_niveaux_de_rentabilite\" >Les 4 niveaux de rentabilit\u00e9<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Rentabilite_brute\" >Rentabilit\u00e9 brute<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Rentabilite_nette_avant_impots\" >Rentabilit\u00e9 nette (avant imp\u00f4ts)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Rentabilite_nette-nette_apres_impots\" >Rentabilit\u00e9 nette-nette (apr\u00e8s imp\u00f4ts)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Cash-flow\" >Cash-flow<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Les_4_criteres_de_selection_dun_bon_investissement_locatif\" >Les 4 crit\u00e8res de s\u00e9lection d&rsquo;un bon investissement locatif<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#Les_villes_%C2%AB_investissables_%C2%BB_en_2026\" >Les villes \u00ab\u00a0investissables\u00a0\u00bb en 2026<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#LMNP_vs_nu_le_bon_arbitrage_en_2026\" >LMNP vs nu : le bon arbitrage en 2026<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/investissement-locatif\/#En_resume\" >En r\u00e9sum\u00e9<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_4_niveaux_de_rentabilite\"><\/span>Les 4 niveaux de rentabilit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rentabilite_brute\"><\/span>Rentabilit\u00e9 brute<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>C&rsquo;est le calcul marketing : loyer annuel \u00f7 prix d&rsquo;achat \u00d7 100. Un T2 achet\u00e9 150 000 \u20ac qui se loue 700 \u20ac\/mois affiche : (700 \u00d7 12) \/ 150 000 = <strong>5,6 % brut<\/strong>. C&rsquo;est ce que vous verrez sur les annonces et les sites de promotion. C&rsquo;est <strong>presque toujours sur\u00e9valu\u00e9<\/strong> car il ignore les charges, les frais et la vacance.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rentabilite_nette_avant_impots\"><\/span>Rentabilit\u00e9 nette (avant imp\u00f4ts)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>On d\u00e9duit toutes les charges r\u00e9currentes : taxe fonci\u00e8re, charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables, assurance PNO, frais de gestion locative, vacance moyenne (1 mois par an), provision travaux (1-2 % de la valeur du bien par an). Sur le m\u00eame T2 :<\/p>\n<ul>\n<li>Loyers : 8 400 \u20ac\/an<\/li>\n<li>Taxe fonci\u00e8re : -900 \u20ac<\/li>\n<li>Charges copro non r\u00e9cup. : -400 \u20ac<\/li>\n<li>PNO : -150 \u20ac<\/li>\n<li>Vacance (1 mois) : -700 \u20ac<\/li>\n<li>Travaux provision : -1 500 \u20ac<\/li>\n<li><strong>Loyer net : 4 750 \u20ac\/an<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Rentabilit\u00e9 nette = 4 750 \/ 150 000 = <strong>3,17 %<\/strong>. La r\u00e9alit\u00e9, pas la brochure.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rentabilite_nette-nette_apres_impots\"><\/span>Rentabilit\u00e9 nette-nette (apr\u00e8s imp\u00f4ts)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>On ajoute l&rsquo;impact fiscal. Pour un investisseur en tranche marginale \u00e0 30 % + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, en r\u00e9gime micro-foncier (location nue), l&rsquo;imposition p\u00e8se environ 33 % sur 70 % du loyer brut (apr\u00e8s abattement 30 %). En LMNP au r\u00e9el avec amortissements, l&rsquo;imposition peut chuter \u00e0 z\u00e9ro pendant 10-15 ans. Le statut fiscal choisi peut changer la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle de 1 \u00e0 2 points.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cash-flow\"><\/span>Cash-flow<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>C&rsquo;est ce qu&rsquo;il reste tous les mois apr\u00e8s remboursement du cr\u00e9dit. Si vous empruntez \u00e0 4 % sur 20 ans pour 150 000 \u20ac, mensualit\u00e9 \u2248 910 \u20ac. Loyer net mensuel : 4 750 \/ 12 = 395 \u20ac. <strong>Cash-flow mensuel : -515 \u20ac<\/strong>. Vous mettez 515 \u20ac de votre poche tous les mois pour rembourser le cr\u00e9dit, sans compter les impr\u00e9vus.<\/p>\n<p>Pour atteindre un cash-flow nul ou positif, il faut viser au minimum <strong>7-8 % de rentabilit\u00e9 brute<\/strong>, ce qui exclut les grandes m\u00e9tropoles et oriente vers les villes moyennes ou la colocation.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_4_criteres_de_selection_dun_bon_investissement_locatif\"><\/span>Les 4 crit\u00e8res de s\u00e9lection d&rsquo;un bon investissement locatif<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Tension locative<\/strong> : taux de vacance &lt; 6 % dans la commune (donn\u00e9e INSEE).<\/li>\n<li><strong>Dynamique d\u00e9mographique<\/strong> : population qui grossit ou se renouvelle (\u00e9tudiants, jeunes actifs).<\/li>\n<li><strong>Prix au m\u00b2 achet\u00e9 en dessous du march\u00e9 local<\/strong> : viser un bien \u00e0 -5 \u00e0 -10 % du prix m\u00e9dian.<\/li>\n<li><strong>Type de bien adapt\u00e9<\/strong> : T2-T3 en m\u00e9tropoles \u00e9tudiantes, maisons familiales en p\u00e9ri-urbain, studios en hyper-centre. \u00c9vitez T5 en zone tendue (peu de locataires solvables).<\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_villes_%C2%AB_investissables_%C2%BB_en_2026\"><\/span>Les villes \u00ab\u00a0investissables\u00a0\u00bb en 2026<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les villes o\u00f9 le calcul rentabilit\u00e9 \u00d7 tension locative fonctionne encore en 2026 :<\/p>\n<ul>\n<li>Saint-\u00c9tienne, Limoges, Roanne (rentabilit\u00e9 8-10 %, prix bas, tension correcte)<\/li>\n<li>Mulhouse, Belfort, Vesoul (Est, prix tr\u00e8s bas, attention dynamique d\u00e9mographique)<\/li>\n<li>Le Mans, Angers, Brest (rentabilit\u00e9 5-7 %, tension forte, dynamisme \u00e9tudiant)<\/li>\n<li>P\u00e9riph\u00e9rie imm\u00e9diate des grandes m\u00e9tropoles (Vitry, Aubervilliers, V\u00e9nissieux, V\u00e9nissieux, M\u00e9rignac)<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 fuir si vous visez le cash-flow positif : Paris intra-muros, Lyon centre, Bordeaux centre, Annecy. Rentabilit\u00e9 brute &lt; 4 %, cash-flow forc\u00e9ment n\u00e9gatif, sauf \u00e0 mettre 40 % d&rsquo;apport.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"LMNP_vs_nu_le_bon_arbitrage_en_2026\"><\/span>LMNP vs nu : le bon arbitrage en 2026<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Depuis la r\u00e9forme LMNP de la loi de finances 2025, les amortissements pratiqu\u00e9s pendant la d\u00e9tention sont <strong>r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value<\/strong> \u00e0 la revente. Le LMNP reste avantageux sur la phase de location (z\u00e9ro imp\u00f4t), mais moins en sortie. Le nu reste plus simple, plus stable, mais impos\u00e9 plus durement chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Le bon arbitrage d\u00e9pend de votre horizon : si vous gardez plus de 22 ans (exon\u00e9ration totale plus-value), LMNP au r\u00e9el reste imbattable. Si vous comptez revendre avant 10 ans, le nu peut \u00eatre plus int\u00e9ressant net-net.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"En_resume\"><\/span>En r\u00e9sum\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Ne signez jamais un investissement locatif sans avoir calcul\u00e9 les 4 niveaux : brut, net, net-net, cash-flow. Visez au minimum 7 % brut pour un cash-flow \u00e9quilibr\u00e9, sauf \u00e0 mettre 30 % d&rsquo;apport. La rentabilit\u00e9 r\u00e9elle est presque toujours 30 \u00e0 50 % en dessous de l&rsquo;annonce. Et choisissez le statut fiscal (LMNP vs nu) en fonction de votre horizon de d\u00e9tention, pas de ce que vous a vendu le conseiller en gestion de patrimoine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Brut, net, net-net, cash-flow : les vrais indicateurs de rentabilit\u00e9 d&rsquo;un investissement locatif. Avec un cas chiffr\u00e9 complet pour ne pas se planter.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-25","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-investissement"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}