{"id":27,"date":"2026-06-30T14:41:41","date_gmt":"2026-06-30T12:41:41","guid":{"rendered":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/"},"modified":"2026-06-30T14:41:41","modified_gmt":"2026-06-30T12:41:41","slug":"le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 : comprendre nue-propri\u00e9t\u00e9 et usufruit pour optimiser"},"content":{"rendered":"<p>Le <strong>d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong> est un m\u00e9canisme juridique m\u00e9connu mais redoutablement efficace pour transmettre un patrimoine, r\u00e9duire son imp\u00f4t sur la fortune, ou acheter un bien \u00e0 30-40 % moins cher. Voici comment fonctionne ce dispositif, dans quels cas l&rsquo;utiliser, et les pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter avant de se lancer.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_85 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Demembrement_de_quoi_parle-t-on\" >D\u00e9membrement : de quoi parle-t-on ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Cas_dusage_1_transmission_anticipee_aux_enfants\" >Cas d&rsquo;usage 1 : transmission anticip\u00e9e aux enfants<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Cas_dusage_2_achat_en_demembrement_investisseur\" >Cas d&rsquo;usage 2 : achat en d\u00e9membrement (investisseur)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Cas_dusage_3_optimisation_IFI\" >Cas d&rsquo;usage 3 : optimisation IFI<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Les_pieges_a_connaitre_absolument\" >Les pi\u00e8ges \u00e0 conna\u00eetre absolument<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#Le_bareme_fiscal_de_reference_art_669_CGI\" >Le bar\u00e8me fiscal de r\u00e9f\u00e9rence (art. 669 CGI)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/le-demembrement-redefinir-le-paysage-immobilier\/#En_resume\" >En r\u00e9sum\u00e9<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Demembrement_de_quoi_parle-t-on\"><\/span>D\u00e9membrement : de quoi parle-t-on ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Quand on parle de propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un bien, on confond g\u00e9n\u00e9ralement trois droits que la loi distingue clairement :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Usus<\/strong> : le droit d&rsquo;utiliser le bien (y vivre, le mettre \u00e0 disposition)<\/li>\n<li><strong>Fructus<\/strong> : le droit d&rsquo;en percevoir les fruits (loyers, int\u00e9r\u00eats)<\/li>\n<li><strong>Abusus<\/strong> : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le d\u00e9truire)<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&rsquo;<strong>usufruit<\/strong> r\u00e9unit usus + fructus. La <strong>nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> ne contient que l&rsquo;abusus. La pleine propri\u00e9t\u00e9 = usufruit + nue-propri\u00e9t\u00e9. D\u00e9membrer un bien, c&rsquo;est s\u00e9parer ces deux composantes entre deux personnes distinctes.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_dusage_1_transmission_anticipee_aux_enfants\"><\/span>Cas d&rsquo;usage 1 : transmission anticip\u00e9e aux enfants<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le d\u00e9membrement est massivement utilis\u00e9 pour <strong>donner \u00e0 ses enfants de son vivant<\/strong> sans perdre l&rsquo;usage du bien. Vous donnez la nue-propri\u00e9t\u00e9 de votre maison \u00e0 vos enfants, vous gardez l&rsquo;usufruit (vous y vivez jusqu&rsquo;\u00e0 votre d\u00e9c\u00e8s). Au d\u00e9c\u00e8s, l&rsquo;usufruit s&rsquo;\u00e9teint automatiquement et vos enfants r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 <strong>sans aucun droit de succession<\/strong> \u00e0 payer sur la part d\u00e9j\u00e0 transmise.<\/p>\n<p>L&rsquo;avantage fiscal est double :<\/p>\n<ol>\n<li>La donation porte sur la nue-propri\u00e9t\u00e9, dont la valeur est <strong>d\u00e9cot\u00e9e<\/strong> selon l&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier (bar\u00e8me de l&rsquo;article 669 du CGI). \u00c0 60 ans, la nue-propri\u00e9t\u00e9 vaut 60 % du bien ; \u00e0 80 ans, 80 %.<\/li>\n<li>Les droits de donation s&rsquo;appliquent sur cette base r\u00e9duite, et l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac par enfant tous les 15 ans s&rsquo;utilise mieux.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Exemple : maison de 400 000 \u20ac donn\u00e9e \u00e0 60 ans \u00e0 un enfant unique. Nue-propri\u00e9t\u00e9 valoris\u00e9e \u00e0 60 % = 240 000 \u20ac. Apr\u00e8s abattement 100 000 \u20ac, base taxable 140 000 \u20ac. Droits \u2248 25 000 \u20ac. Sans d\u00e9membrement : 60 000 \u20ac.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_dusage_2_achat_en_demembrement_investisseur\"><\/span>Cas d&rsquo;usage 2 : achat en d\u00e9membrement (investisseur)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>De plus en plus de promoteurs commercialisent des programmes en <strong>achat de nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong>. Vous achetez la nue-propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un appartement \u00e0 60-70 % du prix march\u00e9, un bailleur institutionnel (souvent un bailleur social) ach\u00e8te l&rsquo;usufruit pour 15 \u00e0 20 ans. Pendant cette p\u00e9riode :<\/p>\n<ul>\n<li>Vous ne percevez aucun loyer (c&rsquo;est l&rsquo;usufruitier qui les encaisse)<\/li>\n<li>Vous ne payez ni taxe fonci\u00e8re, ni charges, ni travaux d&rsquo;entretien<\/li>\n<li>Le bien n&rsquo;entre pas dans votre assiette IFI<\/li>\n<li>Aucun imp\u00f4t sur les loyers (puisqu&rsquo;il n&rsquo;y en a pas pour vous)<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 l&rsquo;extinction de l&rsquo;usufruit, vous r\u00e9cup\u00e9rez la pleine propri\u00e9t\u00e9 d&rsquo;un bien r\u00e9nov\u00e9, sans avoir lev\u00e9 le petit doigt. D\u00e9cote initiale + z\u00e9ro fiscalit\u00e9 pendant 15 ans = rendement net souvent sup\u00e9rieur \u00e0 un locatif classique pour les gros patrimoines.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_dusage_3_optimisation_IFI\"><\/span>Cas d&rsquo;usage 3 : optimisation IFI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;<strong>Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re<\/strong> (IFI) frappe les patrimoines nets immobiliers sup\u00e9rieurs \u00e0 1,3 M\u20ac. Une strat\u00e9gie classique consiste \u00e0 donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 de biens \u00e0 ses enfants en se r\u00e9servant l&rsquo;usufruit. La <strong>r\u00e8gle de l&rsquo;article 968 du CGI<\/strong> pr\u00e9voit que l&rsquo;usufruitier est seul redevable de l&rsquo;IFI sur la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u2014 sauf cas particuliers (d\u00e9membrement issu d&rsquo;un d\u00e9c\u00e8s, etc.).<\/p>\n<p>Bien anticip\u00e9 via une donation entre vifs, le d\u00e9membrement permet de sortir des biens de l&rsquo;assiette IFI tout en gardant l&rsquo;usage. \u00c0 \u00e9tudier imp\u00e9rativement avec un notaire ou un avocat fiscaliste avant d&rsquo;agir.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_pieges_a_connaitre_absolument\"><\/span>Les pi\u00e8ges \u00e0 conna\u00eetre absolument<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Vendre un bien d\u00e9membr\u00e9<\/strong> n\u00e9cessite l&rsquo;accord conjoint du nu-propri\u00e9taire et de l&rsquo;usufruitier. Sans accord, vente bloqu\u00e9e. Ce qui arrive fr\u00e9quemment en cas de conflit familial.<\/li>\n<li><strong>Travaux importants<\/strong> : par d\u00e9faut, les gros travaux (toiture, structure) sont \u00e0 la charge du nu-propri\u00e9taire. L&rsquo;entretien courant p\u00e8se sur l&rsquo;usufruitier. Cause classique de chamailleries \u2014 pr\u00e9cisez les r\u00e9partitions dans l&rsquo;acte.<\/li>\n<li><strong>Donation \u00e0 plusieurs enfants<\/strong> : si certains enfants finissent en indivision sur la nue-propri\u00e9t\u00e9, la gestion devient un cauchemar. Privil\u00e9gier la donation-partage ou la SCI familiale.<\/li>\n<li><strong>\u00c9volution de la loi<\/strong> : la fiscalit\u00e9 du d\u00e9membrement a beaucoup boug\u00e9 en 2024-2025. V\u00e9rifier les r\u00e8gles en vigueur AU MOMENT de l&rsquo;op\u00e9ration, pas celles d&rsquo;il y a 5 ans.<\/li>\n<li><strong>Pacte adjoint \u00e0 la donation<\/strong> : indispensable pour pr\u00e9ciser droits et obligations de chacun. Sans pacte, contentieux quasi-syst\u00e9matique entre fr\u00e8res\/s\u0153urs ou entre g\u00e9n\u00e9ration.<\/li>\n<\/ol>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_bareme_fiscal_de_reference_art_669_CGI\"><\/span>Le bar\u00e8me fiscal de r\u00e9f\u00e9rence (art. 669 CGI)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c2ge de l&rsquo;usufruitier<\/th>\n<th>Valeur usufruit<\/th>\n<th>Valeur nue-propri\u00e9t\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Moins de 21 ans<\/td>\n<td>90 %<\/td>\n<td>10 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>41 \u00e0 50 ans<\/td>\n<td>60 %<\/td>\n<td>40 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>61 \u00e0 70 ans<\/td>\n<td>40 %<\/td>\n<td>60 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>71 \u00e0 80 ans<\/td>\n<td>30 %<\/td>\n<td>70 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>91 ans et plus<\/td>\n<td>10 %<\/td>\n<td>90 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Ce bar\u00e8me sert pour le calcul des droits de donation et de succession. Plus vous d\u00e9membrez t\u00f4t, plus la fiscalit\u00e9 est avantageuse pour les nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"En_resume\"><\/span>En r\u00e9sum\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est un outil puissant pour transmettre moins cher, all\u00e9ger son IFI ou investir intelligemment via la nue-propri\u00e9t\u00e9. Mais ce n&rsquo;est <strong>jamais<\/strong> un dispositif \u00e0 monter seul : la r\u00e9daction de l&rsquo;acte, le pacte adjoint, le choix de l&rsquo;\u00e2ge optimal, l&rsquo;arbitrage avec une SCI familiale, tout cela n\u00e9cessite un notaire ou un avocat fiscaliste. Comptez 1 000 \u00e0 3 000 \u20ac d&rsquo;honoraires pour un montage propre \u2014 c&rsquo;est sans commune mesure avec les \u00e9conomies g\u00e9n\u00e9r\u00e9es sur 20 ans.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9membrement : s\u00e9parer nue-propri\u00e9t\u00e9 et usufruit pour transmettre, optimiser sa fiscalit\u00e9 ou acheter moins cher. Cas pratiques et pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-27","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-investissement"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}