{"id":90,"date":"2026-07-18T08:02:22","date_gmt":"2026-07-18T06:02:22","guid":{"rendered":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/"},"modified":"2026-07-18T08:02:22","modified_gmt":"2026-07-18T06:02:22","slug":"plus-value-immobiliere-residence-locative","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/","title":{"rendered":"Comment est impos\u00e9e la plus-value immobili\u00e8re d&rsquo;une r\u00e9sidence locative ?"},"content":{"rendered":"<p>Vous vendez un bien que vous louez depuis plusieurs ann\u00e9es et vous vous demandez combien vous devrez payer en imp\u00f4ts sur la diff\u00e9rence entre votre prix de vente et votre prix d&rsquo;achat ? La <strong>plus-value immobili\u00e8re sur une r\u00e9sidence locative<\/strong> est soumise \u00e0 une imposition sp\u00e9cifique, tr\u00e8s diff\u00e9rente de celle d&rsquo;une r\u00e9sidence principale. Contrairement \u00e0 votre maison d&rsquo;habitation (exon\u00e9r\u00e9e totalement), votre bien lou\u00e9 sera tax\u00e9 selon deux r\u00e9gimes : l&rsquo;<strong>imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> et les <strong>pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong>. Cet article vous explique le calcul r\u00e9el, les taux applicables et les exon\u00e9rations possibles si vous conservez votre bien suffisamment longtemps.<\/p>\n<div style=\"background-color: #f5f5f5; border-left: 4px solid #0066cc; padding: 20px; margin: 25px 0; border-radius: 4px;\">\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_85 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Table of Contents<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Pas_le_temps_de_lire\" >Pas le temps de lire ?<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Quest-ce_que_la_plus-value_immobiliere_sur_un_bien_locatif\" >Qu&rsquo;est-ce que la plus-value immobili\u00e8re sur un bien locatif ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Le_calcul_de_base_formule_simple\" >Le calcul de base : formule simple<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Quel_taux_dimposition_sapplique_a_la_residence_locative\" >Quel taux d&rsquo;imposition s&rsquo;applique \u00e0 la r\u00e9sidence locative ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Limpot_sur_le_revenu_19\" >L&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu : 19 %<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Les_prelevements_sociaux_172\" >Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 17,2 %<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Labattement_pour_duree_de_detention_comment_fonctionne-t-il\" >L&rsquo;abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention : comment fonctionne-t-il ?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Bareme_dabattement_progressif\" >Bar\u00e8me d&rsquo;abattement progressif<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Exemple_concret_calcul_dune_plus-value_sur_residence_locative\" >Exemple concret : calcul d&rsquo;une plus-value sur r\u00e9sidence locative<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Distinction_fondamentale_residence_principale_vs_residence_locative\" >Distinction fondamentale : r\u00e9sidence principale vs r\u00e9sidence locative<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#LMNP_exonerations_specifiques_pour_loueur_meuble_non_professionnel\" >LMNP : exon\u00e9rations sp\u00e9cifiques pour loueur meubl\u00e9 non professionnel<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Les_correctifs_du_prix_dachat_travaux_et_inflation\" >Les correctifs du prix d&rsquo;achat : travaux et inflation<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Impact_des_travaux_de_renovation\" >Impact des travaux de r\u00e9novation<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Correction_pour_linflation\" >Correction pour l&rsquo;inflation<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Comment_declarer_votre_plus-value_immobiliere\" >Comment d\u00e9clarer votre plus-value immobili\u00e8re ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Cas_particulier_residence_secondaire_louee\" >Cas particulier : r\u00e9sidence secondaire lou\u00e9e<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Points_a_retenir_pour_minimiser_votre_imposition\" >Points \u00e0 retenir pour minimiser votre imposition<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-18\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Questions_frequentes\" >Questions frequentes<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-19\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Quelle_est_la_plus-value_sur_une_residence_locative\" >Quelle est la plus-value sur une r\u00e9sidence locative ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-20\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Comment_est_imposee_la_plus-value_immobiliere_sur_une_residence_secondaire_en_location\" >Comment est impos\u00e9e la plus-value immobili\u00e8re sur une r\u00e9sidence secondaire en location ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-21\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Quelle_est_la_nouvelle_loi_sur_la_plus-value_des_residences_principales\" >Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value des r\u00e9sidences principales ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-22\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Quelles_sont_les_conditions_pour_ne_pas_payer_de_plus-value\" >Quelles sont les conditions pour ne pas payer de plus-value ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-23\" href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/plus-value-immobiliere-residence-locative\/#Comment_calculer_la_plus-value_immobiliere_dun_bien_locatif\" >Comment calculer la plus-value immobili\u00e8re d&rsquo;un bien locatif ?<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h3 style=\"color: #333; margin-top: 0; font-size: 16px; font-weight: bold;\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pas_le_temps_de_lire\"><\/span>Pas le temps de lire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul style=\"color: #333; margin: 15px 0; padding-left: 20px; line-height: 1.6;\">\n<li><strong>Calcul de base :<\/strong> prix de vente \u2212 prix d&rsquo;achat + correctifs (travaux, inflation) = plus-value brute<\/li>\n<li><strong>Deux impositions distinctes :<\/strong> 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (total : 36,2 %)<\/li>\n<li><strong>Abattement pour dur\u00e9e :<\/strong> r\u00e9duction progressive selon les ann\u00e9es de d\u00e9tention avant exon\u00e9ration totale<\/li>\n<li><strong>LMNP : exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ans<\/strong> (imp\u00f4t sur le revenu) et 30 ans (pr\u00e9l\u00e8vements sociaux)<\/li>\n<li><strong>R\u00e9sidence principale :<\/strong> exon\u00e9r\u00e9e totalement, quelle que soit la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quest-ce_que_la_plus-value_immobiliere_sur_un_bien_locatif\"><\/span>Qu&rsquo;est-ce que la plus-value immobili\u00e8re sur un bien locatif ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La <strong>plus-value immobili\u00e8re<\/strong> est simplement la diff\u00e9rence entre le prix auquel vous vendez votre bien et le prix auquel vous l&rsquo;avez achet\u00e9. Mais ce n&rsquo;est pas si simple : vous ne payez des imp\u00f4ts que sur la partie de cette diff\u00e9rence que l&rsquo;administration reconna\u00eet comme profit imposable.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_calcul_de_base_formule_simple\"><\/span>Le calcul de base : formule simple<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La plus-value brute se calcule ainsi : <strong>prix de vente \u2212 prix d&rsquo;achat net = plus-value brute<\/strong>. Mais attention, l&rsquo;administration applique des <strong>correctifs<\/strong> pour tenir compte des travaux que vous avez r\u00e9alis\u00e9s et de l&rsquo;inflation depuis votre acquisition. Si vous avez r\u00e9nov\u00e9 votre bien lou\u00e9, ces d\u00e9penses augmentent votre prix d&rsquo;achat corrig\u00e9, ce qui r\u00e9duit votre plus-value imposable. De m\u00eame, une partie de l&rsquo;inflation est retir\u00e9e du calcul selon le coefficient appliqu\u00e9 chaque ann\u00e9e par l&rsquo;\u00c9tat.<\/p>\n<p>Une fois la plus-value brute calcul\u00e9e, on applique un <strong>abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong>. Cet abattement varie selon le nombre d&rsquo;ann\u00e9es o\u00f9 vous avez poss\u00e9d\u00e9 le bien : plus vous le gardez longtemps, moins vous payez d&rsquo;imp\u00f4ts sur cette plus-value.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quel_taux_dimposition_sapplique_a_la_residence_locative\"><\/span>Quel taux d&rsquo;imposition s&rsquo;applique \u00e0 la r\u00e9sidence locative ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Contrairement \u00e0 une r\u00e9sidence principale (o\u00f9 il n&rsquo;y a aucune imposition), votre bien lou\u00e9 subit une <strong>double imposition<\/strong>. Il y a d&rsquo;un c\u00f4t\u00e9 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, et de l&rsquo;autre les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Les deux s&rsquo;appliquent simultan\u00e9ment sur votre plus-value nette.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Limpot_sur_le_revenu_19\"><\/span>L&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu : 19 %<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La plus-value nette de votre r\u00e9sidence locative est soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu au <strong>taux forfaitaire de 19 %<\/strong>. Ce taux s&rsquo;applique apr\u00e8s abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Si vous avez d\u00e9tenu votre bien moins de 5 ans, aucun abattement ne s&rsquo;applique et vous payez 19 % sur la plus-value brute. \u00c0 partir de 5 ans de d\u00e9tention, l&rsquo;abattement augmente progressivement jusqu&rsquo;\u00e0 une exon\u00e9ration totale apr\u00e8s 22 ans.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_prelevements_sociaux_172\"><\/span>Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 17,2 %<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>En parall\u00e8le, vous payez \u00e9galement <strong>17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> (CSG, contribution pour le remboursement de la dette sociale, pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9) sur la m\u00eame plus-value. Ces pr\u00e9l\u00e8vements sont assez stables depuis plusieurs ann\u00e9es. Eux aussi sont r\u00e9duits progressivement selon votre dur\u00e9e de d\u00e9tention, jusqu&rsquo;\u00e0 exon\u00e9ration compl\u00e8te apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n<blockquote style=\"border-left: 4px solid #0066cc; padding: 15px 20px; margin: 20px 0; background-color: #f9f9f9; color: #333; font-style: italic;\"><p>\nEn r\u00e9sum\u00e9, le taux total d&rsquo;imposition sur votre plus-value est approximativement de <strong>36,2 % avant abattement<\/strong> (19 % + 17,2 %). Ce taux reste l&rsquo;un des plus \u00e9lev\u00e9s du march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais.\n<\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Labattement_pour_duree_de_detention_comment_fonctionne-t-il\"><\/span>L&rsquo;abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention : comment fonctionne-t-il ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;un des m\u00e9canismes cl\u00e9s pour r\u00e9duire votre imposition est l&rsquo;<strong>abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong>. Plus vous conservez votre bien immobilier locatif longtemps, moins vous payez d&rsquo;imp\u00f4ts lors de sa vente. Cet abattement s&rsquo;applique progressivement et vise \u00e0 ne pas p\u00e9naliser les investisseurs \u00e0 long terme.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Bareme_dabattement_progressif\"><\/span>Bar\u00e8me d&rsquo;abattement progressif<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Voici comment l&rsquo;abattement se d\u00e9ploie au fil des ann\u00e9es :<\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse; margin: 20px 0; font-size: 14px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background-color: #f0f0f0;\">\n<th style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; text-align: left; color: #333; font-weight: bold;\">Dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; text-align: left; color: #333; font-weight: bold;\">Abattement IR<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; text-align: left; color: #333; font-weight: bold;\">Abattement pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Moins de 5 ans<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">0 %<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">0 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #fafafa;\">\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Entre 5 et 8 ans<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">10 % par an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">5 % par an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Entre 8 et 22 ans<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">10 % par an<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">5 % par an<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #fafafa;\">\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">\u00c0 partir de 22 ans (IR)<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Exon\u00e9ration totale<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Toujours 5 % par an jusqu&rsquo;\u00e0 30 ans<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">\u00c0 partir de 30 ans<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Exon\u00e9ration totale<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 12px; color: #333;\">Exon\u00e9ration totale<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Concr\u00e8tement, si vous conservez votre bien lou\u00e9 pendant 22 ans, vous \u00eates exon\u00e9r\u00e9 d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux s&rsquo;arr\u00eatent apr\u00e8s 30 ans de d\u00e9tention. C&rsquo;est l&rsquo;une des raisons pour lesquelles les investisseurs locatifs acceptent de conserver leurs biens longtemps : l&rsquo;avantage fiscal augmente exponentiellement avec le temps.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemple_concret_calcul_dune_plus-value_sur_residence_locative\"><\/span>Exemple concret : calcul d&rsquo;une plus-value sur r\u00e9sidence locative<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Prenons un cas r\u00e9aliste pour bien comprendre. Vous avez achet\u00e9 un appartement 250 000 euros il y a 10 ans pour le louer. Vous le vendez aujourd&rsquo;hui 320 000 euros. Aucun travaux n&rsquo;a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9, mais l&rsquo;inflation doit \u00eatre d\u00e9duite.<\/p>\n<p>La plus-value brute est de 70 000 euros. Apr\u00e8s d\u00e9duction de l&rsquo;inflation (environ 8 %), la plus-value nette est d&rsquo;environ 64 400 euros. Avec 10 ans de d\u00e9tention, vous b\u00e9n\u00e9ficiez d&rsquo;un abattement. Cet abattement r\u00e9duit votre plus-value imposable. L&rsquo;administration applique ensuite 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur le montant r\u00e9duit. Vous paieriez donc approximativement 15 000 \u00e0 18 000 euros d&rsquo;imp\u00f4ts, selon le calcul exact de l&rsquo;administration.<\/p>\n<p>Si vous aviez conserv\u00e9 ce bien 22 ans au lieu de 10, vous auriez \u00e9t\u00e9 exon\u00e9r\u00e9 d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu (mais pas des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux). Votre facture fiscale aurait \u00e9t\u00e9 bien moins lourde. C&rsquo;est pourquoi la dur\u00e9e de d\u00e9tention est si importante dans la strat\u00e9gie immobili\u00e8re.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Distinction_fondamentale_residence_principale_vs_residence_locative\"><\/span>Distinction fondamentale : r\u00e9sidence principale vs r\u00e9sidence locative<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Il faut bien comprendre une chose : si vous vendiez votre r\u00e9sidence principale (votre maison d&rsquo;habitation o\u00f9 vous vivez), vous ne paieriez <strong>aucune imposition sur la plus-value<\/strong>, quelle qu&rsquo;elle soit, m\u00eame si vous l&rsquo;aviez revendue avec une \u00e9norme plus-value. C&rsquo;est une exon\u00e9ration totale et inconditionnelle.<\/p>\n<p>En revanche, d\u00e8s que vous loue un bien \u00e0 un tiers, ce bien perd le statut de r\u00e9sidence principale et devient un <strong>bien locatif<\/strong>. \u00c0 partir de l\u00e0, toute plus-value est imposable selon les r\u00e8gles d\u00e9crites plus haut. C&rsquo;est pourquoi certains propri\u00e9taires qui commencent par habiter un bien avant de le louer doivent faire attention : le statut fiscal change au moment o\u00f9 le bien devient lou\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"LMNP_exonerations_specifiques_pour_loueur_meuble_non_professionnel\"><\/span>LMNP : exon\u00e9rations sp\u00e9cifiques pour loueur meubl\u00e9 non professionnel<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si votre r\u00e9sidence locative est lou\u00e9e meubl\u00e9e et que vous n&rsquo;\u00eates pas consid\u00e9r\u00e9 comme professionnel (loueur meubl\u00e9 non professionnel ou LMNP), vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;exon\u00e9rations particuli\u00e8res. Un LMNP qui d\u00e9tient son bien depuis 22 ans est exon\u00e9r\u00e9 d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu sur sa plus-value, et apr\u00e8s 30 ans, il est exon\u00e9r\u00e9 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e9galement.<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime du LMNP peut aussi offrir des avantages lors de la d\u00e9tention du bien (notamment en termes de d\u00e9duction des charges), mais c&rsquo;est un sujet distinct. Ce qui compte ici, c&rsquo;est que la dur\u00e9e d&rsquo;exon\u00e9ration est identique pour un LMNP ou un propri\u00e9taire qui loue en vide : 22 ans pour l&rsquo;IR, 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_correctifs_du_prix_dachat_travaux_et_inflation\"><\/span>Les correctifs du prix d&rsquo;achat : travaux et inflation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;administration ne vous impose pas sur le prix de vente brut moins le prix d&rsquo;achat brut. Elle applique des <strong>correctifs<\/strong> pour tenir compte de deux \u00e9l\u00e9ments : les travaux que vous avez r\u00e9alis\u00e9s et l&rsquo;inflation depuis l&rsquo;achat.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Impact_des_travaux_de_renovation\"><\/span>Impact des travaux de r\u00e9novation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Si vous avez fait r\u00e9nover votre bien lou\u00e9 (nouvelle toiture, refonte \u00e9lectrique, agrandissement), ces d\u00e9penses augmentent votre prix d&rsquo;achat de r\u00e9f\u00e9rence. Vous devez conserver les factures et justificatifs pour les d\u00e9clarer. Plus vous avez investi en travaux, moins votre plus-value imposable sera \u00e9lev\u00e9e. C&rsquo;est un avantage direct : un bien qu&rsquo;on am\u00e9liore g\u00e9n\u00e8re une moins-value fiscale aparente, puisque vous avez d\u00e9pens\u00e9 pour l&rsquo;am\u00e9lioration.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Correction_pour_linflation\"><\/span>Correction pour l&rsquo;inflation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Un coefficient d&rsquo;inflation est appliqu\u00e9 chaque ann\u00e9e par l&rsquo;administration fiscale. Ce coefficient r\u00e9duit progressivement le prix d&rsquo;achat nominal pour en \u00e9valuer la valeur \u00ab r\u00e9elle \u00bb. Par exemple, si l&rsquo;inflation cumul\u00e9e depuis votre achat est de 15 %, le prix d&rsquo;achat est major\u00e9 d&rsquo;environ 15 %, ce qui r\u00e9duit d&rsquo;autant votre plus-value. Cela \u00e9vite de taxer artificiellement le simple effet de l&rsquo;inflation.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_declarer_votre_plus-value_immobiliere\"><\/span>Comment d\u00e9clarer votre plus-value immobili\u00e8re ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lors de la vente de votre r\u00e9sidence locative, le notaire \u00e9tablit un document r\u00e9capitulatif qui d\u00e9taille le prix de vente et les frais. Vous recevez une copie de l&rsquo;acte. C&rsquo;est ce document qui servira de base \u00e0 votre d\u00e9claration de plus-value aupr\u00e8s de l&rsquo;administration fiscale.<\/p>\n<p>Vous devez reporter cette plus-value sur votre d\u00e9claration d&rsquo;imp\u00f4ts (formulaire 2042 ou 2042-C selon votre situation). Si vous avez conserv\u00e9 votre bien plus de 5 ans, vous b\u00e9n\u00e9ficiez automatiquement de l&rsquo;abattement : il suffit d&rsquo;indiquer la dur\u00e9e de d\u00e9tention. L&rsquo;administration applique elle-m\u00eame le taux d&rsquo;abattement correspondant.<\/p>\n<p>Pour plus de d\u00e9tails sur la marche \u00e0 suivre, consultez notre article <a href=\"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/comment-declarer-une-plus-value-immobiliere\/\">Comment d\u00e9clarer une plus-value immobili\u00e8re aux imp\u00f4ts<\/a>, qui vous guide pas \u00e0 pas dans le processus.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_particulier_residence_secondaire_louee\"><\/span>Cas particulier : r\u00e9sidence secondaire lou\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une r\u00e9sidence secondaire que vous louez (vacances, court terme) est fiscalement assimil\u00e9e \u00e0 un bien locatif. Elle subit donc le m\u00eame r\u00e9gime de plus-value qu&rsquo;un appartement lou\u00e9 \u00e0 l&rsquo;ann\u00e9e. Aucune distinction n&rsquo;est faite entre une location saisonni\u00e8re et une location longue dur\u00e9e : seule compte l&rsquo;affectation de bien lou\u00e9. Si vous avez lou\u00e9 votre maison de campagne sur Airbnb quelques ann\u00e9es avant de la revendre, la plus-value sera impos\u00e9e selon les r\u00e8gles classiques du bien locatif.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Points_a_retenir_pour_minimiser_votre_imposition\"><\/span>Points \u00e0 retenir pour minimiser votre imposition<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul style=\"margin: 20px 0; padding-left: 20px; line-height: 1.8;\">\n<li><strong>Conservez votre bien au moins 22 ans<\/strong> pour b\u00e9n\u00e9ficier de l&rsquo;exon\u00e9ration totale d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu<\/li>\n<li><strong>Documentez tous vos travaux :<\/strong> gardez les factures pour r\u00e9duire votre plus-value imposable<\/li>\n<li><strong>Comparez avec votre r\u00e9sidence principale :<\/strong> vendre votre maison d&rsquo;habitation n&rsquo;entra\u00eene aucune imposition<\/li>\n<li><strong>V\u00e9rifiez le statut fiscal de votre bien :<\/strong> est-ce vraiment un bien locatif ou pourriez-vous le classer autrement ?<\/li>\n<li><strong>Consultez un expert-comptable ou un notaire<\/strong> avant de vendre, surtout si votre plus-value est importante<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si votre r\u00e9sidence locative a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une plus-value importante et que vous envisagez de la vendre, il est judicieux de prendre conseil aupr\u00e8s d&rsquo;un <strong>expert-comptable ou d&rsquo;un notaire sp\u00e9cialis\u00e9<\/strong>. Chaque situation est diff\u00e9rente, et certains correctifs ou abattements peuvent s&rsquo;appliquer de fa\u00e7on sp\u00e9cifique selon votre cas. Une bonne anticipation fiscale peut vous \u00e9conomiser plusieurs milliers d&rsquo;euros.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Questions_frequentes\"><\/span>Questions frequentes<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_est_la_plus-value_sur_une_residence_locative\"><\/span>Quelle est la plus-value sur une r\u00e9sidence locative ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La plus-value sur une r\u00e9sidence locative est la diff\u00e9rence entre le prix de vente et le prix d&rsquo;achat du bien, corrig\u00e9e de l&rsquo;inflation et des travaux r\u00e9alis\u00e9s. Cette plus-value est ensuite r\u00e9duite par un abattement selon votre dur\u00e9e de d\u00e9tention. Si vous conservez le bien moins de 5 ans, la plus-value brute est enti\u00e8rement imposable. \u00c0 partir de 5 ans, des abattements progressifs s&rsquo;appliquent, jusqu&rsquo;\u00e0 une exon\u00e9ration totale apr\u00e8s 22 ans d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 30 ans pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_est_imposee_la_plus-value_immobiliere_sur_une_residence_secondaire_en_location\"><\/span>Comment est impos\u00e9e la plus-value immobili\u00e8re sur une r\u00e9sidence secondaire en location ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Une r\u00e9sidence secondaire lou\u00e9e est fiscalement trait\u00e9e comme un bien locatif classique. Elle subit l&rsquo;imposition standard : 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur la plus-value nette, apr\u00e8s abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Que la location soit saisonni\u00e8re (Airbnb) ou annuelle, le r\u00e9gime fiscal reste le m\u00eame. Seule votre r\u00e9sidence principale (o\u00f9 vous r\u00e9sidez habituellement) b\u00e9n\u00e9ficie de l&rsquo;exon\u00e9ration totale de plus-value.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_est_la_nouvelle_loi_sur_la_plus-value_des_residences_principales\"><\/span>Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value des r\u00e9sidences principales ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les r\u00e9sidences principales b\u00e9n\u00e9ficient depuis longtemps d&rsquo;une exon\u00e9ration totale de plus-value immobili\u00e8re, sans limite de montant ni de dur\u00e9e de d\u00e9tention. Cette exon\u00e9ration n&rsquo;a pas chang\u00e9 r\u00e9cemment et reste totale. Seule votre r\u00e9sidence principale (le logement o\u00f9 vous avez votre r\u00e9sidence habituelle) en b\u00e9n\u00e9ficie. D\u00e8s lors qu&rsquo;un bien est lou\u00e9 ou que c&rsquo;est une r\u00e9sidence secondaire, il est soumis aux imp\u00f4ts sur la plus-value.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_sont_les_conditions_pour_ne_pas_payer_de_plus-value\"><\/span>Quelles sont les conditions pour ne pas payer de plus-value ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Vous ne payez pas de plus-value si : (1) vous vendez votre r\u00e9sidence principale, quelle qu&rsquo;en soit la plus-value ; (2) vous conservez votre bien locatif au moins 22 ans (exon\u00e9ration de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu) et 30 ans (exon\u00e9ration totale incluant les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) ; (3) dans de rares cas, vous vendez avec une moins-value (prix de vente inf\u00e9rieur au prix d&rsquo;achat corrig\u00e9). Les petites plus-values (jusqu&rsquo;\u00e0 15 000 euros dans certains cas) peuvent \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;exon\u00e9rations partielles.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_calculer_la_plus-value_immobiliere_dun_bien_locatif\"><\/span>Comment calculer la plus-value immobili\u00e8re d&rsquo;un bien locatif ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La formule est : prix de vente \u2212 prix d&rsquo;achat net + correctifs (travaux, inflation) = plus-value brute. Ensuite, on applique un abattement selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention : 0 % avant 5 ans, puis 10 % par an pour l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 5 % pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. On obtient la plus-value imposable. On applique enfin 19 % d&rsquo;IR + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Un simulateur ou un expert-comptable peut vous aider \u00e0 effectuer ce calcul pr\u00e9cis\u00e9ment, car les correctifs d&rsquo;inflation varient selon les ann\u00e9es.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comment calculer et d\u00e9clarer la plus-value sur une r\u00e9sidence locative ? Taux d&rsquo;imposition, abattements et exon\u00e9rations expliqu\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":89,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"Plus-value immobili\u00e8re r\u00e9sidence locative : calcul et imposition","_seopress_titles_desc":"Comment calculer et d\u00e9clarer la plus-value sur une r\u00e9sidence locative ? Taux d'imposition, abattements et exon\u00e9rations expliqu\u00e9s.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","footnotes":""},"categories":[3],"tags":[33],"class_list":["post-90","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement","tag-plus-value-immobiliere-residence-locative"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/90","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=90"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/90\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/89"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=90"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=90"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bien-vendre.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=90"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}