DPE – La décote verte, vue de l’esprit ou réalité ?
Si on en croit l’analyse que le site SELOGER nous livre après avoir traité ses volumes d’annonces, on peut croire que c’est plutôt une réalité, ainsi les annonces des logements étiqueté F ou G mis en vente ont presque doublé entre 2020 et 2022.
A contrario celles des mises en locations ont reculé de 40% en un an. A Paris le volume d’annonces a quadruplé en vente, pour représenter 37% des annonces pour ce site et accuse un recul de 60% pour la location. On peut y voir deux conséquences, à venir ou présentes, inversées mais pour le même objet, le prix. L’afflux des passoires thermique va mécaniquement contribuer, à son échelle, au ralentissement ou recul des prix de vente et le retrait de ces dernières dans un marché locatif déjà en tension, va à l’inverse encourager une flambée des loyers là où c’est encore le rapport entre l’offre et la demande qui fixe le prix.
Les zones d’encadrement des loyers pouvant atténuer le phénomène, même si par le jeu des compléments de loyer, ou le non-respect de la réglementation, ce dispositif peut vite montrer ses limites.
Même si le site, qui affiche en continu 1 million de petites annonces immobilières, et qui a eu la bonne idée de faire diagnostic de performance énergétique (DPE) un nouveau critère de recherche des biens à louer ou à vendre, ces éléments ne nous renseignent que sur les intentions.
Des intentions qui se précisent dans le récent sondage Opinionway dans lequel 79% des vendeurs de résidence principale et 57% de ceux qui cèdent un investissement locatif se déclarent prêts à baisser leur prix en cas de mauvaises performances énergétiques et 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation.
Dans la pratique, d’autres variables vont entrer dans l’équation, la localisation, le potentiel d’évolution de l’environnement du bien, la dynamique du marché local, et j’en oublie certainement. Ces éléments s’ils sont positifs pour le bien, viendront faire tampon et limiteront l’impact du DPE, si c’est le contraire, dans les quelques dossiers que j’ai pu traiter, cela ne change pas grand-chose à un contexte déjà défavorable.
Pour conclure, on peut penser que cette décote verte sera très limitée dans les secteurs tendus ou l’acquéreur n’a finalement que très peu de marge de manœuvre s’il souhaite faire aboutir son projet.
Sources :