Votre projet est de mettre en vente votre logement ? Si c’est le cas, sachez que ce n’est pas une démarche anodine, et surtout que cela ne se résume pas à organiser des visites, et dénicher un candidat acquéreur.
Voyons étape par étape, ce à quoi vous devez vous préparer :
1ère étape :
Réunir l’accord de tous les indivisaires, si vous n’êtes pas seul propriétaire. Cela peut paraître évident, mais il est prudent de formaliser ce consentement en cas d’indivision. Réunir les documents afférents au bien, titre de propriété, l’ensemble des documents relatifs à la copropriété s’il s’agit d’un lot soumis à ces règles, les factures des travaux qui ont moins de 10 ans et qui font l’objet d’une garantie décennale.
2ème étape :
Faire établir le dossier technique du bien par un Diagnostiqueur. Il sera différent selon que votre bien est soumis ou non au régime de la copropriété, qu’il s’agisse d’un terrain, d’un garage, d’un local professionnel.
3ème étape :
Aucun logement n’est parfait, aucun environnement non plus : faire l’inventaire de leurs qualités et défauts est nécessaire pour permettre une approche rationnelle et atténuer la subjectivité du fait de ce qui nous lie au lieu. Donc s’il existe des défauts techniques dans le logement, des travaux à prévoir, ou si dans l’environnement des nuisances sont existantes ou à venir, cela doit faire partie de l’équation.
Il ne faut en aucun cas en faire abstraction ou les minimiser, outre que dans certains cas, ce serait considéré comme une faute grave et engagerait votre responsabilité. Il faut accepter les défauts de votre bien ou de l’environnement dans lequel il se situe, nier l’évidence, c’est contre-productif.
Dans tous les cas la somme des qualités est toujours largement supérieure à celle des défauts, mais la nature de ces derniers aura ou n’aura pas d’incidence sur la valeur de votre bien.
4ème étape :
La plus complexe, estimer la valeur de votre bien au plus juste et ne pas tomber dans le piège de la sur-estimation, qui peut se révéler au final très préjudiciable. Selon l’adage bien connu des professionnels, « C’est toujours trop cher quand on achète, et jamais assez, quand on vend ». C’est le réflexe classique qu’ont tous les propriétaires, lorsqu’ils vendent leur appartement ou leur maison.
Une fois le prix déterminé, il faudra le confronter au marché. L’erreur à ne pas faire serait de maintenir votre prix si votre bien suscite peu d’intérêt. Autrement dit, ne pas prendre en compte la situation du marché immobilier entamerait la crédibilité de votre offre. Et la conséquence serait une négociation agressive et la réception d’offres très basse. Le suivi des deux premières semaines de commercialisation est crucial, il va vous permettre de garder l’initiative d’opérer une baisse maîtrisée pour réajuster votre offre et positionner votre bien sur le bon segment.
Dans un marché où la demande est forte, comme à Paris, Lille, Lyon et d’autres grandes villes de province, si dans un délai de deux semaines vous n’avez reçu aucun appel, votre prix est largement surestimé. Il est surestimé de 10% à 20%, si vous recevez des appels mais aucune proposition, et d’environ 10% si vous avez des visites mais aucune offre.
D’où l’intérêt de piloter votre vente au démarrage de la commercialisation, et d’être observateur dès les premières visites. Les acquéreurs exprimeront rarement, par courtoisie, leur ressenti, et c’est pourtant ce dernier qui doit vous servir de jauge, car pour avoir visité plusieurs biens, ils ont le référentiel pour évaluer le vôtre.
La détermination de ce prix sera multifactorielle et dépendra de l’état du bien, sa localisation, la situation du marché, l’exposition, s’il dispose d’un extérieur, d’un emplacement de parking privatif, s’il s’agit d’un appartement de sa situation dans l’immeuble, etc…. Dans tous les cas, pour avoir un résultat fiable, seul le recours à un professionnel qui bénéficie d’une antériorité certaine sur votre secteur vous le garantit.
Il n’est pas rare d’observer dans la même année, que deux appartements identiques, dans la même copropriété, ne se vendent pas au même prix. Et il en va de même pour les maisons, notamment en lotissement, car il reste une part de subjectivité dans le processus, l’effet « coup » cœur.
5ème étape :
La mise en vente, vous y êtes. La question qui se pose désormais, vendre vous-même ou recourir aux services d’un professionnel. Si vous optez pour la première solution, il va falloir vous documenter, et appliquer, car cela ne s’improvise pas. Si vous choisissez de confier la mission à un professionnel, là aussi, il y a quelques règles à respecter, bien choisir son agent immobilier, et éviter de tomber dans le piège de la fausse « bonne idée » de faire jouer la concurrence car « trop d’agence, tue l’agence ».
Vous avez l’habitude de faire jouer la concurrence entre banques, assureurs ou entrepreneurs, vous avez raison. En revanche, faire appel à plusieurs agences pour vendre votre bien n’est pas toujours efficace. Certes, vous allez toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels dans les quinze premiers jours, mais les éventuels acquéreurs pourraient penser que le bien, visible dans plusieurs vitrines, a du mal à se vendre ou que vous êtes pressé de conclure.