L’indemnité d’occupation est due, sauf accord contraire, par l’indivisaire qui se réserve la jouissance d’un bien indivis et empêche les autres d’en user. Elle revient juridiquement à l’indivision, pas directement à un seul coïndivisaire. Son montant part généralement de la valeur locative du bien, corrigée selon les circonstances, puis il est intégré aux comptes lors du partage.
Ce principe concerne aussi bien une maison héritée qu’un logement conservé en indivision après une séparation. Mais habiter seul ne suffit pas toujours à rendre l’indemnité automatique. Il faut d’abord établir une jouissance réellement privative.
Qui doit l’indemnité d’occupation en indivision ?
L’article 815-9 du Code civil permet à chaque indivisaire d’utiliser le bien, à condition de respecter les droits concurrents des autres. Il ajoute que celui qui en use ou en jouit privativement doit une indemnité, sauf convention contraire.
Le débiteur est donc l’indivisaire qui dispose seul du bien dans des conditions excluant les autres. Il peut s’agir, par exemple :
- d’un héritier installé dans la maison familiale et seul détenteur des clés ;
- d’un ex-concubin resté dans le logement acheté à deux ;
- d’un ex-époux auquel la jouissance du domicile a été attribuée à titre onéreux ;
- d’un indivisaire qui n’habite pas les lieux, mais qui en garde la maîtrise exclusive et en interdit l’accès aux autres.
La nuance compte. Dans un arrêt du 3 octobre 2018, la Cour de cassation a rappelé que le simple fait d’occuper seul un immeuble ne prouve pas, à lui seul, une jouissance privative. Il faut que l’impossibilité d’usage des autres résulte, en droit ou en fait, du comportement de l’occupant. Si un coïndivisaire n’utilise pas le logement par choix personnel, sans en être empêché, l’indemnité peut donc être contestée.
Les cas où aucune indemnité n’est due
Aucune indemnité n’est normalement exigible si tous les indivisaires ont convenu par écrit d’une occupation gratuite. Il en va de même lorsque l’occupant n’empêche pas les autres d’exercer leur droit d’usage, ou lorsqu’il occupe le bien en vertu d’un véritable bail.
Il faut aussi vérifier la nature exacte des droits. Si l’indivision ne porte que sur la nue-propriété et qu’un tiers détient l’usufruit, les nus-propriétaires n’ont pas droit aux fruits du bien. La Cour de cassation a jugé en 2023 qu’en l’absence d’indivision en jouissance, l’indivision en nue-propriété ne peut pas réclamer cette indemnité.
À qui l’indemnité doit-elle être versée ?
L’indemnité est une créance de l’indivision. Elle entre pour son montant total dans la masse à partager. C’est seulement ensuite que chaque indivisaire reçoit sa part selon ses droits, y compris l’occupant lui-même.
Cette mécanique produit parfois une présentation simplifiée : on calcule directement ce qui revient aux non-occupants. Le résultat économique peut être identique, mais les comptes notariés doivent rester lisibles. Si deux personnes détiennent chacune 50 % du bien, une indemnité de 800 € par mois est portée au crédit de l’indivision. Après répartition, la charge nette de l’occupant correspond à 400 €, puisqu’il récupère indirectement sa propre moitié.
Ne confondez pas cette indemnité avec une soulte. La soulte sert à compenser une différence de valeur lors de l’attribution du bien. L’indemnité rémunère la période de jouissance exclusive. Si l’un des indivisaires souhaite conserver le logement, ces deux lignes peuvent apparaître dans le même dossier, avec les coûts détaillés dans notre article sur le rachat de soulte et ses frais.
Comment calculer l’indemnité d’occupation ?
La loi ne fixe ni forfait ni barème national. Les indivisaires peuvent arrêter le montant dans une convention. En cas de désaccord, le juge le fixe souverainement, notamment à partir de la valeur locative réelle du bien.
Pour obtenir un ordre de grandeur, utilisez cette méthode :
- estimer le loyer mensuel de marché du logement pendant la période concernée ;
- appliquer, si elle est justifiée, une décote tenant compte de la précarité de l’occupation et des particularités du bien ;
- multiplier le montant mensuel obtenu par le nombre de mois de jouissance privative ;
- inscrire le total au compte de l’indivision, puis calculer la part économique revenant à chaque indivisaire.
Formule indicative : valeur locative mensuelle × coefficient après décote × durée d’occupation = indemnité totale due à l’indivision.
La valeur locative doit être documentée. Comparez des logements réellement similaires par leur secteur, leur surface, leur état, leurs équipements et leur période de location. Plusieurs avis locatifs concordants ou une expertise sont plus défendables qu’une annonce isolée. Vous pouvez aussi faire établir une estimation immobilière par un notaire, en vérifiant au préalable son coût.
La décote de précarité n’est pas un taux légal
Une réduction est fréquemment appliquée parce que l’indivisaire occupant ne bénéficie pas de la stabilité d’un locataire classique : le partage ou la vente peut remettre en cause son occupation. On rencontre souvent une décote voisine de 20 % dans la pratique judiciaire, parfois davantage ou moins selon le dossier.
Ce taux n’est pourtant pas automatique. L’état du logement, les restrictions concrètes d’usage, la présence habituelle des enfants ou les conditions fixées par une décision de justice peuvent influer sur l’évaluation. Présenter 20 % comme un droit acquis serait donc trompeur.
Exemple chiffré avec deux indivisaires
Supposons une maison détenue à parts égales, dont la valeur locative est estimée à 1 200 € par mois. L’un des propriétaires l’occupe seul pendant 18 mois. Les parties retiennent une décote de précarité de 20 %.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur locative corrigée | 1 200 € × 80 % | 960 € par mois |
| Créance de l’indivision | 960 € × 18 mois | 17 280 € |
| Part revenant au non-occupant | 17 280 € × 50 % | 8 640 € |
| Charge économique nette de l’occupant | 17 280 € − sa part de 50 % | 8 640 € |
Le compte juridique fait apparaître 17 280 € au profit de l’indivision. Le coût net pour l’occupant est ici de 8 640 € après prise en compte de ses propres droits. Avec trois indivisaires ou des quotes-parts inégales, la même logique s’applique, mais la ventilation change.
Cet exemple reste une estimation. Une valeur locative variable, une occupation interrompue ou une décision prévoyant une période gratuite modifieraient le total.
À partir de quelle date l’indemnité court-elle ?
Le point de départ correspond au début de la jouissance privative démontrée, sans pouvoir précéder la naissance de l’indivision. Après un décès, il ne suffit pas toujours de retenir mécaniquement la date du décès : il faut établir à partir de quand un héritier a effectivement exclu les autres de l’usage. Après une séparation, la décision attribuant le logement peut préciser si l’occupation est gratuite ou onéreuse et fixer la date utile.
L’indemnité cesse lorsque la jouissance exclusive prend fin : remise effective des clés et accès rétabli, départ de l’occupant, vente du bien, partage ou accord mettant en place une occupation gratuite. Conservez les éléments datés qui prouvent ces événements.
Prêt, taxe foncière et travaux : peut-on les déduire ?
Le remboursement du crédit par l’occupant ne remplace pas automatiquement l’indemnité. Le prêt finance l’acquisition ou conserve le bien, tandis que l’indemnité compense une jouissance exclusive. Les sommes payées au-delà de sa quote-part peuvent toutefois créer une créance distincte contre l’indivision, sous réserve des règles applicables et des justificatifs.
Même distinction pour les dépenses :
- l’eau, l’électricité, le chauffage et l’entretien courant liés à l’usage personnel restent normalement à la charge de l’occupant ;
- la taxe foncière, l’assurance du propriétaire et certaines dépenses nécessaires à la conservation relèvent des comptes de l’indivision, proportionnellement aux droits de chacun ;
- des travaux d’amélioration peuvent ouvrir une créance spécifique, appréciée selon la dépense ou la valeur ajoutée au bien, mais ils n’effacent pas d’eux-mêmes l’indemnité d’occupation.
Il est plus sûr de tenir deux colonnes séparées : d’un côté l’indemnité d’occupation, de l’autre les dépenses avancées pour le bien. Le notaire pourra alors établir un compte complet sans compensation approximative. Notre dossier sur les frais de partage d’une indivision permet d’anticiper les autres sommes susceptibles de s’ajouter lors de la sortie.
Comment réclamer ou contester le montant ?
Commencez par réunir le titre de propriété, les quotes-parts, les décisions de justice éventuelles, les échanges sur l’accès au logement, les preuves de détention ou de remise des clés, les évaluations locatives et les factures. Proposez ensuite un accord écrit précisant le montant mensuel, le point de départ, la durée, l’actualisation éventuelle et le traitement des charges.
Sans accord, le juge peut trancher le principe et le montant. L’article 815-10 du Code civil prévoit une prescription de cinq ans pour les recherches relatives aux fruits et revenus de l’indivision. Une occupation ancienne ne doit donc pas être laissée sans traitement : des mensualités peuvent devenir irrécouvrables. Une simple relance n’a pas nécessairement l’effet interruptif attendu. Faites vérifier rapidement l’acte à engager par un avocat.
Avant un partage, une succession conflictuelle ou une séparation comportant plusieurs créances, demandez au notaire un projet de compte chiffré. Si la jouissance privative, la date de départ ou la valeur locative sont contestées, faites valider la stratégie par un avocat en droit patrimonial. Quelques pièces bien classées pèsent davantage qu’un calcul présenté sans preuve.