La durée maximale de location Airbnb dépend du type de bien et de votre commune. Pour une résidence principale, vous avez droit à 120 jours de location par année civile (du 1er janvier au 31 décembre) dans la plupart des régions. Mais depuis le 1er janvier 2025, cette limite est passée à 90 jours à Paris et dans certaines autres communes. Si vous possédez une résidence secondaire, les règles sont plus restrictives et varient selon votre location. Cet article vous explique les limites actuelles, les changements en cours, et comment vous assurer que vous respectez la loi.
Pas le temps de lire ?
- 120 jours par an : limite actuelle pour louer votre résidence principale (nuitées du 1er janvier au 31 décembre)
- 90 jours à Paris depuis 2025 : la réglementation s’est durcie pour certaines communes
- Résidence secondaire : règles plus strictes et variables selon les communes
- Dépassement : vous risquez une régularisation fiscale et des pénalités si vous louez au-delà
- Solutions légales : changer le statut de votre bien ou opter pour une location classique longue durée
Quelle est la limite de 120 jours pour une résidence principale ?
La limite des 120 jours s’applique à votre résidence principale, c’est-à-dire le logement où vous habitez au moins une partie de l’année. Cette règle est en vigueur depuis plusieurs années et reste la norme dans la majorité des communes françaises. Les 120 jours correspondent à un peu plus de 4 mois : vous pouvez louer votre logement environ 120 nuitées entre le 1er janvier et le 31 décembre.
Ce plafond a été créé pour protéger le parc immobilier locatif résidentiel et éviter que les propriétaires ne transforment leurs résidences principales en vrais logements touristiques. Les jours se comptent en nuitées, pas en réservations : une réservation de 5 nuits = 5 jours consommés sur votre quota annuel.
Comment sont comptés exactement les 120 jours ?
Le décompte des 120 jours fonctionne sur une année civile (1er janvier au 31 décembre). Vous devez additionner toutes les nuitées louées pendant cette période, quel que soit le nombre de réservations ou la durée de chaque séjour. Un calcul simple : si vous faites 10 réservations de 12 nuits chacune, vous avez consommé 120 jours et vous avez atteint votre limite.
Aucune tolérance n’est accordée : dès que vous dépassez 120 nuitées, vous êtes techniquement en non-conformité. Cela signifie que vous devez déclarer les revenus selon le régime réel, payer les cotisations sociales complètes, et vous exposez à une rectification fiscale en cas de contrôle.
Les changements en 2025 : Paris passe à 90 jours
À partir du 1er janvier 2025, la réglementation s’est durcie à Paris et dans d’autres communes. La capitale impose désormais une limite de 90 jours maximum par année civile pour les résidences principales louées en courte durée. Cette évolution répond à une volonté politique de préserver le parc de logements résidentiels face à la pression touristique.
Cette mesure ne s’applique pas (encore) à toute la France. Elle concerne pour l’instant principalement Paris et certaines communes densément peuplées. Si vous résidez en province, la limite reste à 120 jours, sauf si votre commune a pris des mesures spécifiques.
Qui est concerné par la limite de 90 jours ?
À Paris, tous les propriétaires louant leur résidence principale en courte durée (via Airbnb, Booking, ou autre) doivent respecter ce plafond de 90 jours. Autres communes susceptibles de suivre : Bordeaux, Lyon, Marseille et d’autres grandes villes réfléchissent à des restrictions similaires, mais les limites restent à 120 jours pour aujourd’hui.
Si vous ne savez pas si votre commune a des règles spéciales, consultez votre mairie ou la préfecture locale. Les réglementations peuvent changer rapidement et certaines communes adaptent leurs règles chaque année. C’est important de vérifier avant de publier votre annonce Airbnb.
Que se passe-t-il si je dépasse la durée maximale ?
Dépasser les 120 jours (ou 90 jours à Paris) n’est pas une infraction pénale, mais cela a des conséquences fiscales et sociales directes. Si vous louez au-delà du seuil autorisé, l’administration considère que vous exercez une activité professionnelle de location meublée, même si ce n’était pas votre intention.
Concrètement, vous devez alors :
- Déclarer tous vos revenus selon le régime réel d’imposition (pas l’abattement de 50% des petits loueurs)
- Payer les cotisations sociales complètes (environ 45% en tant que non-salarié)
- Vous immatriculer en tant que loueur professionnel auprès de l’URSSAF et des impôts
- Déclarer votre activité à la mairie (obligation légale)
En cas de contrôle, l’administration peut vous redresser sur plusieurs années et demander le paiement de pénalités. Mieux vaut respecter les limites ou, si vous souhaitez louer plus, transformer légalement votre activité en vraie location meublée professionnelle.
Résidence secondaire : des règles plus strictes
La situation des résidences secondaires est plus compliquée. Vous ne pouvez pas louer votre résidence secondaire en courte durée sans restrictions. Selon votre commune, les règles peuvent être très strictes, voire interdire complètement la location touristique.
Certaines communes interdisent purement et simplement la location courte durée des résidences secondaires (particulièrement dans les zones touristiques en montagne ou côte). D’autres acceptent la location mais avec des limites très basses, parfois même inférieures à 120 jours. Avant d’investir dans une résidence secondaire pour la louer, vérifiez auprès de la mairie les règles applicables.
Si vous possédez une résidence secondaire et que vous cherchez à la louer longtemps, la location classique (bail de 12 mois) reste souvent plus simple et plus lucrative qu’une location touristique limitée à quelques mois par an.
Solutions légales pour louer plus longtemps
Si les 120 jours (ou 90 jours) ne vous suffisent pas, plusieurs options légales existent. La première est de passer à une location classique longue durée : un bail d’au moins un an vous permet de louer sans limitation de jours. Bien sûr, le loyer mensuel sera inférieur aux tarifs touristiques, mais le revenu est régulier et stable.
Une deuxième option est de changer le statut de votre logement : vous pouvez le déclarer en tant que résidence secondaire ou d’investissement, et donc exclure votre obligation de le maintenir en résidence principale. Cela ouvre d’autres possibilités, mais change aussi votre fiscalité et votre droit de propriété.
La troisième option, plus rare, consiste à vous immatriculer en tant que loueur meublé professionnel (LMP). Cela vous oblige à exercer la location comme votre activité principale, à vous enregistrer auprès du registre du commerce, et à accepter un régime fiscal différent. Cette voie convient surtout si vous gérez plusieurs biens ou si vous visez une vraie activité commerciale.
Conseil : Avant de changer de statut ou de vous immatriculer en tant que professionnel, consultez un expert-comptable ou un notaire. Les implications fiscales, sociales et légales sont importantes et dépendent de votre situation personnelle.
Vérifier la conformité de votre location
Pour vous assurer que vous respectez les règles, commencez par consulter la réglementation de votre commune. Vous pouvez contacter directement la mairie ou vérifier le plan local d’urbanisme (PLU) ou le document local d’urbanisme (PLUi). Certaines villes mettent en ligne leurs règles spécifiques pour la location courte durée.
Ensuite, tenez un registre précis de vos réservations. Notez chaque nuit louée, les dates exactes, et le nombre de nuits par réservation. Un simple tableur suffit. À la fin de l’année, vous pouvez facilement vérifier que vous ne dépassez pas votre plafond.
Si vous êtes proche du plafond (par exemple à 110 jours en novembre), il est prudent d’arrêter d’accepter de nouvelles réservations jusqu’à la fin de l’année. Dépasser le seuil « par accident » n’existe pas aux yeux de l’administration : soit vous êtes conforme, soit vous ne l’êtes pas.
Pour approfondir la fiscalité, consultez aussi notre article sur la fiscalité d’une location Airbnb et comment choisir le bon régime. Et si vous êtes locataire en cherchant à sous-louer, lisez notre guide sur la sous-location Airbnb en tant que locataire.
Résumé des limites par type de logement
| Type de bien | Limite générale | Cas particuliers |
|---|---|---|
| Résidence principale (province) | 120 jours/an | Peut varier selon la commune |
| Résidence principale (Paris) | 90 jours/an | Depuis le 1er janvier 2025 |
| Résidence secondaire | Très variable | Certaines communes l’interdisent complètement |
| Location classique longue durée | Aucune limite | Autres règles s’appliquent (bail, droit du locataire) |
Conclusion
La durée maximale de location Airbnb en France est de 120 jours par année civile pour une résidence principale, sauf à Paris et dans quelques autres communes où elle est tombée à 90 jours depuis 2025. Pour une résidence secondaire, les règles sont bien plus restrictives et dépendent fortement de votre commune.
Si vous respectez ce plafond, vous pouvez louer votre résidence principale sans vous immatriculer comme professionnel, avec un régime fiscal allégé. Si vous le dépassez, même légèrement, vous basculez automatiquement dans un régime plus lourd. Il est donc essentiel de compter précisément vos nuitées louées et de vérifier les règles spécifiques de votre commune.
Avant de prendre une décision importante (changer de statut, investir dans une location meublée, etc.), consultez un expert-comptable ou un notaire. Les implications fiscales et légales peuvent être significatives, et un professionnel saura adapter les solutions à votre situation.
Questions fréquentes
Quelles sont les limites de durée de location sur Airbnb ?
La limite principale est 120 jours par année civile pour une résidence principale (du 1er janvier au 31 décembre). Cette limite s’applique dans la plupart des communes françaises. À Paris et dans certaines autres communes, elle est passée à 90 jours depuis 2025. Pour une résidence secondaire, les limites sont généralement plus strictes et varient selon la commune, certaines interdisant complètement la location touristique courte durée.
Quelle est la durée maximale de séjour sur Airbnb ?
La durée maximale de séjour sur Airbnb n’existe pas : un guest peut réserver pour 1 nuit, 30 nuits, ou plus. Ce qui est limité, c’est la durée totale de location annuelle du propriétaire (120 ou 90 jours), pas la durée d’un séjour individuel. Vous pouvez donc avoir une réservation de 60 nuits consécutives, mais cela consume la moitié de votre quota annuel.
Peut-on louer plus de 120 jours sur Airbnb ?
Techniquement oui, mais cela a des conséquences. Si vous dépassez 120 jours (ou 90 jours selon votre commune), vous êtes considéré comme exerçant une activité professionnelle de location meublée. Vous devez alors déclarer tous vos revenus en régime réel, payer les cotisations sociales complètes (environ 45%), et vous immatriculer. Le dépassement peut aussi entraîner une rectification fiscale en cas de contrôle.
Comment louer plus de 120 jours ?
Plusieurs solutions légales existent : (1) passer à une location classique longue durée avec un bail de 12 mois minimum (aucune limite de jours, mais loyer touristique inférieur) ; (2) vous immatriculer en tant que loueur meublé professionnel et accepter la fiscalité complète (cette voie convient surtout si vous avez plusieurs biens) ; (3) faire déclasser votre bien de résidence principale en investissement immobilier, ce qui ouvre d’autres possibilités mais change votre fiscalité personnelle. Consultez un expert-comptable avant de changer de régime.
Quelles sont les différences entre les limites de location à Paris et en province sur Airbnb ?
À Paris : 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025. En province : 120 jours par an pour la plupart des communes (sauf directives locales contraires). Cette différence reflète la politique de préservation du parc résidentiel à Paris, où la pression touristique sur le logement est plus forte. Certaines autres grandes villes (Bordeaux, Lyon) réfléchissent à des restrictions similaires, mais la limite reste à 120 jours pour l’instant. Vérifiez toujours auprès de votre mairie pour connaître les règles exactes de votre commune.