L’entretien et les réparations locatives divisent régulièrement les propriétaires et locataires. Le cadre légal existe, mais reste souvent flou : qui change les joints, qui répare la toiture, qui nettoie la terrasse ? Cet article vous explique de manière simple et précise vos obligations réelles selon le Décret 87-712 du 26 août 1987, qui régit depuis des décennies la distinction entre ce que le locataire doit entretenir et ce qui relève de la responsabilité du propriétaire. Vous comprendrez la différence entre entretien courant et réparations, et vous saurez exactement sur qui repose chaque travail.
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- Le locataire paie l’entretien courant : jardins, terrasses, ramonage, nettoyage annuel chaudière, changement joints.
- Le propriétaire paie les gros travaux : toiture, structure, murs, chauffage central, plomberie principale.
- Durée : pendant toute la durée du bail — ces obligations s’appliquent du jour 1 au départ.
- Le décret 87-712 encadre tout — c’est le texte de référence qui détermine la répartition légale.
- Documentation essentielle : gardez photos, devis et factures pour justifier l’entretien réalisé.
Qu’est-ce que l’entretien courant et la réparation en location ?
La distinction entre entretien courant et réparation n’est pas juste une question de vocabulaire : elle détermine qui paie. L’entretien courant, c’est ce qui maintient un bien dans son état normal — le nettoyage régulier, le petit entretien constant, les travaux qui gardent les choses fonctionnelles. La réparation, elle, intervient quand quelque chose s’est cassé ou dégradé et nécessite un intervention technique.
Par exemple, tailler les haies du jardin est un entretien courant. Réparer une clôture cassée est une réparation. Nettoyer les feuilles sur la terrasse relève de l’entretien. Refaire le revêtement de la terrasse fissurée est une réparation. Cette nuance est capitale : selon que vous classez un travail dans l’une ou l’autre catégorie, le coût incombe à une personne différente.
Pourquoi cette distinction existe-t-elle ?
Le Décret 87-712 du 26 août 1987 établit ce cadre pour protéger à la fois le locataire et le propriétaire. L’idée est simple : le locataire jouit du bien pendant la durée du bail, il doit donc le maintenir en bon état. Le propriétaire reste propriétaire de la structure et assume les réparations majeures liées au vieillissement ou à des dégâts structurels. Sans cette règle, les conflits seraient permanents.
Ce décret s’applique partout en France, sauf dispositions plus favorables au locataire dans le bail. Le propriétaire ne peut pas faire supporter au locataire des travaux que la loi réserve à sa responsabilité — ce serait nul de plein droit.
Quelles sont les réparations et l’entretien à charge du locataire ?
Le locataire est responsable de plusieurs catégories d’entretien et de petites réparations tout au long du bail. Ces obligations concernent principalement les éléments visibles et les usages courants du logement. Voici les domaines où vous devez intervenir en tant que locataire.
Les réparations du jardin et des espaces extérieurs
Si vous disposez d’un jardin, d’une terrasse ou d’une allée, l’entretien courant vous incombe. Cela signifie tondre le gazon, tailler les arbustes, enlever les feuilles mortes, désherber les allées. Le nettoyage de la terrasse, l’enlèvement de la mousse, le dégagement des gouttières de feuilles — tout cela, c’est du locataire. Si vous avez une piscine, l’entretien de l’eau et le nettoyage régulier vous regardent aussi.
En revanche, la replantation majeure, le remplacement de la clôture, ou la refonte complète du paysage ne sont pas à votre charge — ce sont des réparations structurelles relevant du propriétaire.
L’entretien des ouvertures et des joints
Les portes, fenêtres, volets et stores : c’est vous qui nettoyez les vitres, graissez les gonds, nettoyez les encadrements. Le remplacement des joints usés — autour des portes, fenêtres, ou dans la salle de bain — incombe au locataire. C’est un entretien courant et préventif. En revanche, si le bâti lui-même doit être changé (cadre de fenêtre pourri, linteau endommagé), c’est au propriétaire.
Les volets cassés demandent parfois un avis : s’il s’agit d’une petite réparation, c’est du locataire. Si c’est une reconstruction complète, c’est au propriétaire. Le bon réflexe : demander un devis avant de décider qui paie.
L’entretien de la chaudière et du chauffage
L’entretien annuel de la chaudière relève obligatoirement du locataire — c’est une obligation légale pour garantir la sécurité et l’efficacité énergétique. Le ramonage du conduit de cheminée (s’il y en a une) est aussi à votre charge, au moins une fois par an. Ces frais peuvent être élevés (150 à 400 € pour une chaudière gaz), mais ils sont légalement à votre compte.
En revanche, si la chaudière tombe en panne et doit être réparée ou remplacée, c’est au propriétaire de payer. Pareil pour le radiateur cassé : la réparation du circuit principal relève du propriétaire.
Le nettoyage intérieur régulier
Évidemment, vous nettoyez votre logement : cuisine, salle de bain, sols, murs intérieurs. Si une peinture s’écaille légèrement, un petit coup de retouche est à votre charge. Les taches de mur, les rayures sur le revêtement dues à l’usage normal — c’est du locataire. Il y a une limite : si toute une pièce doit être repeinte à cause de l’humidité ou d’un dégât antérieur au bail, c’est au propriétaire.
Qu’est-ce que le propriétaire doit obligatoirement payer ?
Le propriétaire a des obligations tout aussi précises. Certaines réparations ne seront jamais à la charge du locataire, quelle que soit la situation. C’est pour cela que le Décret 87-712 est un rempart important : il protège le locataire contre une interprétation abusive du bail.
La structure du bâtiment
Le propriétaire assume la responsabilité de la structure portante : toiture, murs, fondations, charpente. Si le toit fuit, c’est au propriétaire. Si des lézardes apparaissent, c’est sa responsabilité. Les travaux de ravalement de façade, de traitement des champignons ou des infiltrations — tout cela relève du propriétaire. Ces réparations peuvent être très coûteuses (plusieurs milliers d’euros), d’où l’importance de cette distinction.
Les gros équipements
Le chauffe-eau central, la pompe à chaleur, le climatiseur, les canalisations principales, l’électricité globale — ce sont des équipements structurels du bien. Si l’un d’eux doit être réparé ou remplacé, c’est au propriétaire. De même, les installations de sécurité (détecteurs de fumée obligatoires, paratonnerres) relèvent du propriétaire.
Les réparations liées à l’habitation normale
Si une porte d’entrée se bloque ou s’effondre, si la fenêtre ne ferme plus du tout, si le sol est dangereux — ce sont des réparations pour rendre le logement habitable. Le propriétaire doit les financer et intervenir rapidement. Légalement, un locataire doit pouvoir jouir du bien en bon état.
Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?
| Type de travail | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Tonte du gazon, taille des arbustes | ✓ | |
| Nettoyage terrasse et enlèvement mousse | ✓ | |
| Entretien annuel chaudière | ✓ | |
| Ramonage conduit de cheminée | ✓ | |
| Remplacement joints usés | ✓ | |
| Réparation clôture cassée | ✓ | |
| Réparation toiture | ✓ | |
| Réparation chauffage central | ✓ | |
| Remplacement chauffe-eau | ✓ | |
| Ravalement façade | ✓ | |
| Réparation serrure de porte entrée | ✓ | |
| Petit entretien intérieur (peinture retouche) | ✓ |
Comment la vétusté influe-t-elle sur ces réparations ?
Un concept important surgit régulièrement : la vétusté. Si un élément est vieux et se casse, qui paie ? La réponse dépend de la cause réelle. Si votre radiateur est cassé mais était d’origine et vieux de 30 ans, c’est une réparation au propriétaire — c’est du vieillissement normal du bien. Si vous avez volontairement mal entretenu le radiateur, la responsabilité peut être partagée.
En pratique, le propriétaire ne peut pas vous faire payer une grosse réparation en prétextant que vous n’avez pas assez entretenu. Mais vous ne pouvez pas non plus négliger l’entretien courant et lui reprocher ensuite. C’est une question d’équilibre.
Comment documenter et justifier qui doit payer ?
Voici un conseil très pratique : gardez toutes les factures, devis et photos de l’entretien que vous faites. Si vous payez pour l’entretien annuel de la chaudière, conservez la facture. Si vous faites réparer la clôture cassée, gardez le devis et la facture. Ces documents sont vos preuves en cas de désaccord avec le propriétaire.
Quand une réparation surgit, avant de la payer, posez-vous la question : s’agit-il d’entretien courant ou d’une vraie réparation liée à un dégât structurel ? Si le doute persiste, demandez un devis au professionnel en expliquant la situation — il saura généralement classer le travail correctement. Vous pouvez aussi contacter votre ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) locale : c’est gratuit et ils pourront vous conseiller.
Que dit le contrat du bail sur ces obligations ?
Le bail peut ajouter des clauses concernant l’entretien et les réparations, mais il ne peut jamais contredire le Décret 87-712. Si votre bail stipule que vous devez payer la toiture ou le chauffage central, ces clauses sont nulles — elles vont à l’encontre de la loi. Un propriétaire ne peut pas imposer des obligations contraires à la loi pour être plus favorable à lui-même.
En revanche, le bail peut être plus favorable au locataire : par exemple, stipuler que le propriétaire paie certains petits entretiens qui légalement seraient à charge du locataire. C’est permis. Lisez votre bail attentivement et posez des questions avant de signer si quelque chose ne vous semble pas clair.
Les obligations dans les locations meublées et courte durée
Si vous louez un meublé ou un logement touristique (type Airbnb), le cadre change un peu. Pour les locations meublées, le locataire est souvent responsable de moins de choses — le propriétaire conserve plus de droits. Pour les locations courte durée, c’est encore plus encadré : le propriétaire assume presque tout puisque le séjour est très court.
Si vous êtes propriétaire bailleur d’un meublé, consultez un avocat spécialisé. Si vous êtes locataire d’un meublé, vérifiez d’abord le type de location exact : c’est crucial pour comprendre vos droits. Nous avons une section entière consacrée aux règles du bail de location meublée si cela vous intéresse.
Les erreurs à ne pas faire
Voici quelques pièges courants à éviter en tant que locataire ou propriétaire :
- Ignorer l’entretien courant. Si vous néligez le jardin ou l’entretien annuel de la chaudière, le propriétaire pourra vous demander des comptes à la fin du bail — parfois sur votre dépôt de garantie.
- Faire payer au propriétaire ce qui relève de votre charge. Vous risquez un différend et de perdre de l’argent à la restitution du dépôt de garantie.
- Entreprendre une grosse réparation sans accord du propriétaire. Si vous payez de votre poche une réparation qui était au propriétaire, vous risquez de ne jamais le récupérer.
- Oublier de documenter. Pas de facture = plus difficile à prouver ensuite. Conservez tout.
- Signer un bail avec des clauses illégales. Même si vous trouvez que le propriétaire est sympa, une clause contraire au décret 87-712 rendra le contrat fragile et contestable.
Que faire en cas de désaccord ?
Si vous et votre propriétaire n’êtes pas d’accord sur qui doit payer une réparation, la première étape est de communiquer calmement par écrit (email, lettre recommandée). Expliquez votre position en vous appuyant sur le Décret 87-712 et proposez un devis si nécessaire.
Si cela ne fonctionne pas, contactez votre ANIL ou votre ADIL locale (même gratuité, même aide). Ils peuvent parfois intervenir comme médiateurs. En dernier ressort, vous pouvez saisir le tribunal de proximité ou consulter un avocat. Mais dans 90 % des cas, un ton constructif et une bonne documentation suffisent à régler le différend.
Conclusion
L’entretien et les réparations locatives suivent un cadre clair et légal : le locataire entretient le courant, le propriétaire paie les grosses réparations. Cette distinction protège les deux parties. Le secret, c’est de bien comprendre la différence entre entretien courant et réparation, de rester vigilant sur l’entretien que vous faites, et de documenter chaque dépense. Si vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez en savoir plus sur l’aspect fiscal et les déductions possibles, consultez un expert-comptable ou un notaire. Cela garantira que vous ne laissez pas de l’argent sur la table.
Le Décret 87-712 existe depuis 1987 pour une raison : c’est un bon équilibre. Respectez-le, et les conflits locataire-propriétaire deviendront rares. Et si vous avez d’autres questions sur la location ou l’investissement immobilier, n’hésitez pas à explorer notre contenu sur l’investissement locatif dans l’ancien ou sur la résiliation de bail.
Questions frequentes
Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?
Le locataire est responsable de l’entretien courant : tonte gazon, taille arbustes, nettoyage terrasse, enlèvement mousse, ramonage cheminée, entretien annuel chaudière, remplacement joints usés, réparation petite clôture, et petit entretien intérieur (retouches peinture). Ce sont des travaux d’entretien régulier qui maintiennent le bien en bon état, conformément au Décret 87-712.
Quelles sont les obligations d’entretien entre le propriétaire et le locataire ?
Le locataire doit maintenir le logement en bon état via l’entretien courant (usage normal), tandis que le propriétaire paie les réparations structurelles (toiture, murs, chauffage central, chauffe-eau, électricité principale). Le locataire ne peut jamais être obligé de financer des réparations liées au vieillissement ou aux dégâts structurels du bâtiment. Cette répartition s’applique pendant toute la durée du bail.
Quelle est la différence entre « réparation » et « entretien » ?
L’entretien est l’action régulière et préventive qui maintient un bien en bon état (tondre, nettoyer, tailler). La réparation intervient quand quelque chose s’est cassé ou dégradé et doit être reparé (réparer une clôture cassée, changer une tuile, réparer le chauffage). Cette distinction détermine qui paie : le locataire entretient, le propriétaire répare les gros dégâts.
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Le locataire paie les réparations et l’entretien courant : petit entretien jardin, nettoyage terrasse, joints usés, réparation petite clôture, ramonage, entretien chaudière, et retouches peinture. Ce sont des travaux simples, réguliers et peu coûteux. Les grosses réparations (structure, équipements centraux, toiture) restent au propriétaire selon le Décret 87-712.
Qui paie les réparations locatives entre le propriétaire et le locataire ?
Le locataire paie l’entretien courant (petit entretien, nettoyage, joints, ramonage, entretien chaudière). Le propriétaire paie les réparations majeures (toiture, chauffage central, structure, chauffe-eau, plomberie principale). Si le doute persiste sur une réparation donnée, demandez un devis : le professionnel peut clarifier si c’est du courant ou une réparation majeure. En cas de désaccord, contactez votre ANIL locale (gratuit).