Les recettes brutes au micro-foncier correspondent aux revenus fonciers encaissés par votre foyer fiscal pendant l’année, avant l’abattement de 30 %. Vous additionnez notamment les loyers hors charges récupérables, certaines indemnités et les dépenses de propriétaire mises à la charge du locataire. Vous ne déduisez ni taxe foncière, ni intérêts d’emprunt, ni travaux. Le total, sans appliquer vous-même l’abattement, est à reporter dans la déclaration de revenus.
Cette définition paraît simple. Pourtant, une provision pour charges, un dépôt de garantie conservé ou un loyer payé en retard suffit à fausser le calcul. Voici une méthode concrète pour reprendre vos encaissements sans mélanger recettes, charges locatives et frais de propriétaire.
Quelles sommes entrent dans les recettes brutes du micro-foncier ?
Le micro-foncier concerne les revenus tirés d’une location nue, et non d’une location meublée. Pour savoir si vous restez sous le plafond et déterminer le montant à déclarer, raisonnez à l’échelle du foyer fiscal et de l’année civile.
Le calcul de départ peut se résumer ainsi :
Recettes brutes = loyers encaissés hors charges récupérables + recettes annexes + dépenses de propriétaire payées par le locataire + subventions ou indemnités imposables.
Les loyers réellement encaissés
Vous retenez les loyers que vous avez effectivement reçus entre le 1er janvier et le 31 décembre. Le mois auquel ils se rapportent ne commande pas l’année d’imposition.
- Un loyer de décembre payé en janvier entre dans les recettes de janvier, donc dans l’année suivante.
- Un arriéré de loyer versé cette année entre dans les recettes de cette année, même s’il concerne une période antérieure.
- Un loyer impayé ne se déclare pas tant qu’il n’a pas été encaissé.
Si vous louez un garage, une place de stationnement ou une dépendance avec le logement nu, les loyers correspondants font aussi partie de vos revenus fonciers. Pour replacer ce calcul dans l’économie générale de votre projet, consultez notre point sur l’investissement locatif et les impôts.
Les indemnités, subventions et recettes accessoires
Certaines sommes liées au bien ne portent pas le nom de « loyer », mais restent des recettes foncières. C’est notamment le cas d’une indemnité d’assurance couvrant des loyers impayés, de certaines subventions destinées à financer des charges déductibles ou d’une recette accessoire attachée à la propriété.
Une somme inhabituelle mérite une vérification plutôt qu’un classement automatique. La nature de l’indemnité et son objet comptent. Appuyez-vous sur son justificatif et, si le montant est important, faites valider son traitement par votre service des impôts ou un expert-comptable.
Les dépenses de propriétaire supportées par le locataire
Si le bail fait payer au locataire une dépense qui incombe normalement au propriétaire, cette prise en charge augmente en principe le revenu brut. Ce cas est différent du remboursement ordinaire des charges locatives, comme l’eau collective ou l’entretien courant des parties communes.
Autrement dit, appeler une somme « charge » dans le bail ne suffit pas à l’exclure. Il faut regarder qui doit légalement ou contractuellement la supporter.
Micro-foncier : faut-il déclarer les loyers avec ou sans charges ?
Vous déclarez les loyers hors charges récupérables. Les provisions versées par le locataire pour rembourser des dépenses qui lui incombent ne constituent pas un enrichissement du propriétaire. Elles sont donc retranchées du total encaissé lorsque votre relevé bancaire mélange loyer et provision.
Exemple : votre locataire verse 850 € par mois, dont 70 € de provision pour charges. En l’absence de régularisation particulière, la recette locative mensuelle à retenir est de 780 €, soit 9 360 € sur douze mois. Vous ne déclarez pas 10 200 €.
La confusion vient souvent de l’expression « revenu brut ». Ici, « brut » veut dire avant déduction des dépenses de propriétaire et avant l’abattement fiscal de 30 %. Cela ne transforme pas les charges récupérables du locataire en loyers imposables.
Conservez le bail, les appels de charges, la régularisation annuelle et le détail des virements. Cette petite discipline facilite aussi la gestion quotidienne décrite dans notre checklist du propriétaire bailleur.
Dépôt de garantie, impayés et remboursements : les cas qui piègent
Le dépôt de garantie n’est pas une recette à son versement
Le dépôt de garantie reçu à l’entrée dans les lieux n’est pas un loyer. Vous êtes censé le restituer au départ du locataire, sous réserve des retenues justifiées. Il n’entre donc pas dans les recettes brutes au moment de son encaissement.
La situation change si vous en conservez une partie pour couvrir un loyer impayé, des charges locatives ou des dégradations. La somme acquise au propriétaire peut alors devenir imposable. Gardez l’état des lieux, les devis ou factures et le décompte envoyé au locataire.
Une assurance loyers impayés remplace le loyer
Lorsqu’une assurance vous indemnise pour un loyer non payé, l’indemnité compense une recette foncière. Elle est à intégrer à vos encaissements. En revanche, ne comptez pas deux fois la même créance si le locataire régularise ensuite et que vous remboursez l’assureur.
La régularisation de charges doit rester traçable
Si les provisions encaissées dépassent les charges récupérables réelles et que vous remboursez le locataire, votre décompte annuel doit faire apparaître la correction. Un simple total des virements bancaires ne suffit donc pas toujours. Le bon réflexe consiste à tenir une colonne « loyer hors charges » et une colonne « provisions ou remboursements de charges ».
Le plafond de 15 000 € se calcule au niveau du foyer fiscal
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n’excède pas 15 000 €, sous réserve des exclusions prévues par la loi. À 15 000 € exactement, le seuil n’est pas dépassé. À 15 001 €, le régime réel devient obligatoire.
Ce plafond n’est ni un plafond par logement, ni un plafond par propriétaire. Pour un couple soumis à une imposition commune, il faut additionner les revenus fonciers des deux conjoints ainsi que ceux des personnes rattachées au foyer. Si vous possédez trois locations nues rapportant respectivement 6 000 €, 5 000 € et 4 500 € de recettes brutes, le total atteint 15 500 € : vous ne relevez plus du micro-foncier.
Des exclusions existent aussi pour certains immeubles soumis à des régimes spéciaux et pour certaines détentions indirectes. La détention de parts de société civile ou de placement immobilier impose notamment de vérifier les conditions exactes. Le BOFiP consacré au micro-foncier détaille ces situations. Pour une SCI, un démembrement ou un dispositif fiscal particulier, ne tranchez pas sur la seule base du plafond : demandez l’avis d’un fiscaliste ou d’un expert-comptable.
Comment passer des recettes brutes au revenu imposable ?
Vous inscrivez vos recettes brutes sur la déclaration d’ensemble n° 2042, dans la rubrique des revenus fonciers, sans retirer 30 %. L’administration applique elle-même l’abattement forfaitaire. Vous ne remplissez pas de déclaration n° 2044 lorsque vous relevez bien du micro-foncier.
Prenons 12 000 € de recettes brutes :
- recettes déclarées : 12 000 € ;
- abattement de 30 % : 3 600 € ;
- revenu foncier net imposable : 8 400 €.
Ces 8 400 € sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et, en principe, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Avec une tranche marginale à 30 %, l’exemple représenterait 2 520 € d’impôt sur le revenu et 1 444,80 € de prélèvements sociaux, hors effets du quotient familial, réductions, crédits d’impôt et situation particulière. Ce calcul donne un ordre de grandeur, pas un avis fiscal personnalisé.
Vous ne pouvez pas ajouter à l’abattement la taxe foncière, les intérêts du crédit, l’assurance propriétaire, les frais de gestion ou les travaux. Ces dépenses sont déjà réputées couvertes par le forfait de 30 %. Pour mesurer leur impact avant un achat, partez d’une rentabilité locative calculée avec toutes les charges, pas du seul loyer annuel.
Quand le régime réel devient-il plus intéressant ?
Le micro-foncier est simple, mais il n’est pas automatiquement le plus économique. Si vos charges déductibles réelles dépassent durablement 30 % des recettes, le régime réel peut réduire la base imposable. C’est fréquent lors d’un achat financé avec des intérêts élevés, de gros travaux de réparation ou d’amélioration, ou des charges de copropriété importantes.
Comparez les deux régimes avec des dépenses réellement déductibles et justifiées. Tous les travaux ne le sont pas : une construction, un agrandissement ou une transformation lourde n’obéit pas aux mêmes règles qu’une réparation.
Vous pouvez opter pour le réel même si vos recettes ne dépassent pas 15 000 €. Cette option vous engage toutefois pendant trois ans. Ne la choisissez pas sur une seule facture exceptionnelle sans projeter les loyers, intérêts, travaux et charges sur toute la période. Pour une décision patrimoniale importante, faites relire la simulation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
La méthode de contrôle avant de déclarer
- Reprenez tous les loyers effectivement encaissés pendant l’année civile.
- Isolez et retranchez les provisions de charges récupérables incluses dans les virements.
- Ajoutez les arriérés reçus, indemnités imposables, subventions concernées et recettes accessoires.
- Vérifiez les dépôts de garantie partiellement conservés et les dépenses de propriétaire payées par un locataire.
- Additionnez les recettes foncières de tout le foyer fiscal et de tous les biens concernés.
- Reportez le montant brut obtenu, sans appliquer l’abattement de 30 % vous-même.
Le point décisif est la qualification de chaque encaissement. Un loyer, une charge récupérable et une indemnité peuvent apparaître sur le même compte bancaire tout en suivant trois traitements différents. En cas de doute sur une somme élevée ou une détention complexe, joignez les justificatifs à votre dossier de travail et sollicitez une réponse écrite de l’administration fiscale ou un conseil indépendant.