L’investissement locatif reste l’une des stratégies préférées des Français pour se constituer un patrimoine. Mais l’erreur la plus commune est de confondre rentabilité brute (vendue par les agents) et rentabilité nette-nette (celle qui finit vraiment dans votre poche). Voici comment calculer juste avant de signer.
Les 4 niveaux de rentabilité
Rentabilité brute
C’est le calcul marketing : loyer annuel ÷ prix d’achat × 100. Un T2 acheté 150 000 € qui se loue 700 €/mois affiche : (700 × 12) / 150 000 = 5,6 % brut. C’est ce que vous verrez sur les annonces et les sites de promotion. C’est presque toujours surévalué car il ignore les charges, les frais et la vacance.
Rentabilité nette (avant impôts)
On déduit toutes les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative, vacance moyenne (1 mois par an), provision travaux (1-2 % de la valeur du bien par an). Sur le même T2 :
- Loyers : 8 400 €/an
- Taxe foncière : -900 €
- Charges copro non récup. : -400 €
- PNO : -150 €
- Vacance (1 mois) : -700 €
- Travaux provision : -1 500 €
- Loyer net : 4 750 €/an
Rentabilité nette = 4 750 / 150 000 = 3,17 %. La réalité, pas la brochure.
Rentabilité nette-nette (après impôts)
On ajoute l’impact fiscal. Pour un investisseur en tranche marginale à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, en régime micro-foncier (location nue), l’imposition pèse environ 33 % sur 70 % du loyer brut (après abattement 30 %). En LMNP au réel avec amortissements, l’imposition peut chuter à zéro pendant 10-15 ans. Le statut fiscal choisi peut changer la rentabilité réelle de 1 à 2 points.
Cash-flow
C’est ce qu’il reste tous les mois après remboursement du crédit. Si vous empruntez à 4 % sur 20 ans pour 150 000 €, mensualité ≈ 910 €. Loyer net mensuel : 4 750 / 12 = 395 €. Cash-flow mensuel : -515 €. Vous mettez 515 € de votre poche tous les mois pour rembourser le crédit, sans compter les imprévus.
Pour atteindre un cash-flow nul ou positif, il faut viser au minimum 7-8 % de rentabilité brute, ce qui exclut les grandes métropoles et oriente vers les villes moyennes ou la colocation.
Les 4 critères de sélection d’un bon investissement locatif
- Tension locative : taux de vacance < 6 % dans la commune (donnée INSEE).
- Dynamique démographique : population qui grossit ou se renouvelle (étudiants, jeunes actifs).
- Prix au m² acheté en dessous du marché local : viser un bien à -5 à -10 % du prix médian.
- Type de bien adapté : T2-T3 en métropoles étudiantes, maisons familiales en péri-urbain, studios en hyper-centre. Évitez T5 en zone tendue (peu de locataires solvables).
Les villes « investissables » en 2026
Les villes où le calcul rentabilité × tension locative fonctionne encore en 2026 :
- Saint-Étienne, Limoges, Roanne (rentabilité 8-10 %, prix bas, tension correcte)
- Mulhouse, Belfort, Vesoul (Est, prix très bas, attention dynamique démographique)
- Le Mans, Angers, Brest (rentabilité 5-7 %, tension forte, dynamisme étudiant)
- Périphérie immédiate des grandes métropoles (Vitry, Aubervilliers, Vénissieux, Vénissieux, Mérignac)
À fuir si vous visez le cash-flow positif : Paris intra-muros, Lyon centre, Bordeaux centre, Annecy. Rentabilité brute < 4 %, cash-flow forcément négatif, sauf à mettre 40 % d’apport.
LMNP vs nu : le bon arbitrage en 2026
Depuis la réforme LMNP de la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le LMNP reste avantageux sur la phase de location (zéro impôt), mais moins en sortie. Le nu reste plus simple, plus stable, mais imposé plus durement chaque année.
Le bon arbitrage dépend de votre horizon : si vous gardez plus de 22 ans (exonération totale plus-value), LMNP au réel reste imbattable. Si vous comptez revendre avant 10 ans, le nu peut être plus intéressant net-net.
En résumé
Ne signez jamais un investissement locatif sans avoir calculé les 4 niveaux : brut, net, net-net, cash-flow. Visez au minimum 7 % brut pour un cash-flow équilibré, sauf à mettre 30 % d’apport. La rentabilité réelle est presque toujours 30 à 50 % en dessous de l’annonce. Et choisissez le statut fiscal (LMNP vs nu) en fonction de votre horizon de détention, pas de ce que vous a vendu le conseiller en gestion de patrimoine.