Oui, les frais de notaire peuvent être inclus dans un prêt immobilier, à condition que la banque accepte de financer plus que le prix du logement. Ce montage, souvent appelé prêt à 110 %, couvre le bien et tout ou partie des frais d’acquisition. Il reste toutefois accordé au cas par cas : l’absence d’apport n’est pas interdite, mais elle augmente le risque pris par le prêteur.
La bonne méthode consiste à intégrer ces frais dès le plan de financement, avant de signer le compromis. Vous saurez alors quelle somme demander, quelle trésorerie conserver et combien cette dépense ajoutera réellement à vos mensualités.
Comment inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Un crédit immobilier classique finance généralement le prix d’achat, tandis que l’apport sert à régler les frais annexes. Avec un financement à 110 %, la banque prête davantage que le prix inscrit dans l’acte afin de couvrir les frais d’acquisition.
Les Notaires du Grand Paris confirment qu’un prêt d’un montant supérieur au prix d’achat, parce qu’il comprend les frais de notaire, est admis en France. Cela ne crée pas pour autant un droit au crédit. La banque conserve la liberté d’accepter ou de refuser le dossier après examen de votre situation financière et du bien acheté.
Concrètement, procédez dans cet ordre :
- faites estimer les frais par le notaire ou avec un simulateur officiel ;
- ajoutez les frais de garantie, de dossier et, le cas échéant, les travaux au budget ;
- indiquez clairement au prêteur le montant d’apport disponible et la somme que vous souhaitez conserver ;
- demandez une offre couvrant le prix et les frais d’acquisition ;
- vérifiez que l’appel de fonds du notaire correspond au déblocage prévu par la banque.
Le notaire réclame les fonds avant la signature de l’acte authentique. Une petite provision peut aussi être demandée plus tôt pour lancer certaines formalités. Elle n’est pas facturée deux fois : notre article sur l’avance de frais de notaire explique cette distinction.
Quel montant faut-il ajouter au crédit ?
Les « frais de notaire » sont en réalité des frais d’acquisition. Ils comprennent surtout des impôts et taxes reversés à l’État et aux collectivités, mais aussi les débours, la contribution de sécurité immobilière et la rémunération réglementée du notaire.
Pour établir une première enveloppe, on retient souvent :
- environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, avec des variations selon le département et les caractéristiques de la vente ;
- environ 2 à 3 % dans le neuf, lorsque l’acquisition bénéficie bien du régime réduit.
Ces pourcentages restent des ordres de grandeur. Le calcul dépend notamment du prix, du type de bien et des droits applicables dans le département. Utilisez le simulateur des Notaires de France ou celui de l’ANIL, puis demandez un décompte à l’étude chargée de la vente.
Ne mélangez pas les frais d’acquisition avec les frais propres au crédit. Une garantie, une caution, des frais de dossier et l’assurance emprunteur peuvent encore s’ajouter. Un financement annoncé à « 110 % » ne signifie donc pas automatiquement que toutes les dépenses seront couvertes.
Exemple pour un achat ancien à 250 000 €
Avec une hypothèse de frais d’acquisition égaux à 7,5 %, il faut prévoir 18 750 €. Le besoin atteint alors 268 750 €, avant les frais de garantie et de dossier.
| Élément | Financé avec apport | Financé par le prêt |
|---|---|---|
| Prix du logement | 250 000 € | 250 000 € |
| Frais d’acquisition estimés | 18 750 € d’apport | 18 750 € empruntés |
| Capital emprunté | 250 000 € | 268 750 € |
À titre purement illustratif, sur 25 ans à un taux nominal fixe de 3,5 %, hors assurance, emprunter ces 18 750 € supplémentaires augmente la mensualité d’environ 94 € et génère environ 9 410 € d’intérêts en plus sur toute la durée. Ce n’est pas une prévision de taux : refaites le calcul avec les conditions écrites dans votre offre. Pour tester plusieurs durées et niveaux d’apport, partez d’une simulation de crédit immobilier complète.
Pourquoi la banque préfère-t-elle un apport ?
Les frais d’acquisition ne créent pas de valeur supplémentaire dans le logement. Si le prêt n’est plus remboursé et que le bien doit être revendu, la banque ne récupère pas ces taxes. Financer 110 % expose donc davantage le prêteur qu’un crédit limité à 80 ou 90 % du prix.
L’établissement regardera notamment la stabilité et la régularité de vos revenus, vos crédits en cours, votre épargne résiduelle, la gestion récente de vos comptes, votre reste à vivre et la cohérence du prix d’achat. La qualité du bien compte aussi : un logement correctement évalué et facile à revendre rassure davantage qu’un projet surpayé ou très atypique.
Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière pèse également sur la décision. En principe, le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % et la durée du crédit 25 ans, avec une tolérance de deux années de différé dans certains projets où l’entrée dans les lieux est retardée. Les banques disposent d’une marge de flexibilité limitée, qu’elles attribuent selon leur politique de risque. Être sous 35 % ne garantit donc pas l’accord.
Comment défendre un financement sans apport ?
Un bon dossier ne cherche pas à masquer l’absence d’apport. Il explique pourquoi vous souhaitez emprunter les frais et prouve que votre budget reste solide après l’achat.
Conservez une épargne de sécurité identifiable
Ne pas injecter toute votre épargne peut être rationnel si vous gardez de quoi payer un déménagement, une réparation urgente ou plusieurs mensualités. Présentez cette réserve avec des relevés, sans la confondre avec une somme déjà destinée aux travaux.
Supprimez les incidents avant la demande
Découverts répétés, paiements rejetés et crédits renouvelables fragilisent le dossier. Quelques mois de comptes réguliers ne remplacent pas des revenus suffisants, mais ils montrent que la mensualité envisagée a été anticipée.
Chiffrez le projet jusqu’au dernier frais
Ajoutez la garantie du prêt, les éventuels honoraires d’intermédiaire, les travaux immédiats, les charges de copropriété et la taxe foncière. Dans l’ancien, le budget de travaux mérite une ligne séparée. Cette approche est particulièrement utile pour un investissement locatif dans l’ancien, où les dépenses après signature peuvent vite absorber la trésorerie restante.
Demandez deux scénarios comparables
Faites chiffrer une offre avec apport et une autre incluant les frais. Comparez le TAEG, le coût total, l’assurance, la garantie et l’épargne conservée, pas seulement le taux nominal. Un petit apport peut parfois améliorer les conditions suffisamment pour réduire le coût global.
Les alternatives si la banque refuse le prêt à 110 %
Le premier levier consiste à financer seulement une partie des frais avec votre épargne. Même un apport limité réduit le capital emprunté et peut rendre le dossier acceptable.
Vous pouvez aussi revoir le prix du bien ou différer des travaux non urgents. Attention au prêt personnel souscrit pour payer les frais : sa mensualité entre dans vos charges, son taux est souvent plus élevé et il peut dégrader votre capacité d’emprunt immobilier. Ne le contractez pas discrètement entre l’accord de principe et l’offre définitive.
La clause dite « acte en main », par laquelle le vendeur supporte contractuellement les frais, existe mais reste inhabituelle. Elle doit être prévue dans l’avant-contrat et modifie la construction du prix. Faites-la valider par le notaire avant toute signature ; elle ne garantit pas que la banque financera l’ensemble.
Enfin, si plusieurs personnes achètent ensemble et ne financent pas les frais dans les mêmes proportions, demandez au notaire de traduire précisément les apports et les quotes-parts dans l’acte. Pour une décision patrimoniale importante, notamment en indivision ou via une société, prenez un conseil personnalisé auprès du notaire ou d’un avocat fiscaliste.
Ce qu’il faut obtenir avant de signer
Demandez trois documents : une estimation des frais d’acquisition, un plan de financement exhaustif et une simulation précisant le coût du capital supplémentaire. Ajoutez au compromis une condition suspensive cohérente avec le montant réellement nécessaire, et non avec le seul prix du logement.
Inclure les frais de notaire dans le prêt est donc possible, mais le bon critère n’est pas « quelle banque le fait ? ». La vraie question est de savoir si votre revenu, votre épargne restante, le bien choisi et le coût total rendent ce financement soutenable. Faites valider le montant définitif par le notaire et ne signez l’offre qu’après comparaison des deux scénarios, avec et sans apport.