L’indice de révision des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE est le seul indice légal pour réviser un loyer d’habitation en France. Bailleur ou locataire, le connaître évite les erreurs, les rappels et les contentieux. Voici comment il fonctionne, comment l’appliquer concrètement et où regarder en 2026.
L’IRL, c’est quoi exactement ?
L’IRL est un indice trimestriel construit par l’INSEE à partir de la moyenne sur douze mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Concrètement, il suit l’inflation « de base » perçue par les ménages. Il est publié quatre fois par an : T1, T2, T3, T4. Chaque publication paraît environ trois mois après la fin du trimestre concerné (ex : IRL T1 publié en avril).
Il sert uniquement à réviser les loyers des logements vides ou meublés à usage de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour les baux commerciaux, on utilise l’ILC ou l’ILAT. Pour les baux professionnels, l’ILAT. Ne mélangez pas.
Quand peut-on appliquer une révision ?
Trois conditions cumulatives pour qu’une révision soit valable :
- Le bail doit contenir une clause de révision explicite (mentionnant l’IRL et l’indice de référence).
- Une seule révision par an maximum, à la date anniversaire du contrat (ou autre date prévue au bail).
- Le bailleur dispose d’un an à partir de la date prévue pour notifier la nouvelle valeur. Passé ce délai, la révision de l’année est perdue.
Pas de clause de révision dans le bail ? Aucune révision possible, même avec accord du locataire. Et la clause ne peut pas être ajoutée en cours de bail par avenant unilatéral.
Le calcul, étape par étape
La formule officielle est simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence nouveau ÷ IRL du trimestre de référence ancien)
Le « trimestre de référence » est généralement précisé dans le bail. À défaut, c’est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Exemple concret pour un loyer de 750 € signé en 2024 :
- IRL de référence (T1 2024) : 143,46
- IRL nouveau (T1 2025) : 145,47
- Calcul : 750 × (145,47 / 143,46) = 760,51 €
Soit une hausse d’environ 1,40 %. Notez qu’on arrondit au centime supérieur ou inférieur selon les usages, mais pas plus.
Les plafonds spéciaux en zone tendue et bouclier loyer
Depuis la loi pouvoir d’achat d’août 2022, l’indexation est plafonnée à 3,5 % pour les logements en métropole, jusqu’à nouvel ordre. Dans les territoires d’outre-mer, le plafond est différent. Vérifiez le décret en vigueur au moment de votre révision sur service-public.fr.
Dans les zones soumises à encadrement des loyers (Paris, Lille, Plaisir, Bordeaux, certaines communes d’Île-de-France), le loyer ne peut de toute façon pas dépasser le loyer de référence majoré. La révision IRL ne permet jamais de « rattraper » un loyer sous-évalué.
DPE F ou G : la révision est gelée
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer révisé tant que le bien n’a pas été rénové pour atteindre au moins E. C’est une mesure phare de la loi Climat. Avant chaque révision, vérifiez la classe énergétique inscrite sur le DPE annexé au bail.
Ce que doit contenir l’avis de révision
Le bailleur n’est pas obligé d’envoyer un courrier formel, mais c’est fortement conseillé. L’avis doit comporter :
- L’ancien loyer et le nouveau loyer hors charges
- Le trimestre IRL de référence et le trimestre IRL nouveau, avec leurs valeurs
- Le calcul détaillé
- La date d’effet
Sans avis, le locataire est en droit de continuer à payer l’ancien loyer. Le bailleur peut bien sûr rattraper rétroactivement, mais uniquement dans la limite de l’année de prescription.
En résumé
L’IRL est un mécanisme simple à condition de respecter les trois piliers : clause de révision présente, date anniversaire respectée, notification dans l’année. En 2026 le plafond de 3,5 % protège encore les locataires, et le gel des passoires thermiques continue de s’appliquer. Bailleurs, faites le calcul chaque année : ne pas l’envoyer dans les douze mois, c’est l’année de hausse perdue. Locataires, sachez que vous pouvez vérifier la légitimité de toute révision en deux minutes avec ces règles.