En location nue au régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers les dépenses payées pour gérer, entretenir, assurer et financer le logement : frais de gestion, primes d’assurance, travaux admis, taxe foncière hors charges récupérables, provisions de copropriété et intérêts d’emprunt. La dépense doit toutefois concerner le bien loué, rester à votre charge, avoir été payée pendant l’année et pouvoir être justifiée.
Cette déduction réduit votre revenu foncier imposable. Elle ne vous rembourse donc pas la charge et ne constitue pas, sauf dispositif distinct, un crédit d’impôt. La vraie difficulté consiste à classer chaque dépense au bon endroit sans déduire deux fois une somme ni confondre charge du propriétaire et charge récupérable sur le locataire.
Quand le régime réel s’applique-t-il à une location nue ?
Les loyers d’un logement loué vide relèvent des revenus fonciers. Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, le régime réel s’applique en principe. En dessous de ce seuil, le micro-foncier prévoit normalement un abattement forfaitaire de 30 %, mais vous pouvez opter pour le réel si vos dépenses effectivement déductibles sont plus élevées.
L’option pour le réel vous engage généralement pendant trois ans. Il faut donc comparer plusieurs années, surtout si une période de travaux est suivie d’années avec peu de charges. Pour comprendre ce qui entre dans le seuil et dans la base déclarée, voyez aussi notre point sur les recettes brutes au micro-foncier.
Au régime réel, le revenu net foncier correspond aux recettes encaissées diminuées des charges admises. La déclaration se fait avec le formulaire 2044, sauf situation relevant de la 2044 spéciale.
Les conditions à respecter avant de déduire une charge
Une facture liée de près ou de loin à l’immobilier n’est pas automatiquement déductible. Selon le BOFiP, la dépense doit se rapporter à un immeuble produisant des revenus fonciers, être engagée pour acquérir ou conserver ce revenu, être réellement supportée par le propriétaire, être payée au cours de l’année d’imposition et être justifiée.
- Le bien doit être loué nu ou réellement destiné à l’être. Une vacance temporaire n’interdit pas toute déduction si vous pouvez démontrer une recherche effective de locataire. Un logement gardé à votre disposition personnelle pose en revanche problème.
- Vous devez avoir payé la dépense. Une facture reçue mais non réglée ne se déduit pas encore. Un acompte payé peut, selon sa nature, être retenu l’année de son paiement.
- La charge doit rester à votre charge. Une dépense récupérée auprès du locataire ne doit pas diminuer une seconde fois votre revenu imposable.
- Gardez les preuves. Factures détaillées, appels de fonds, relevés bancaires, contrats d’assurance, échéanciers de prêt et décomptes du syndic permettent d’expliquer les montants déclarés.
Quelles charges déduire en location nue au régime réel ?
Les frais d’administration et de gestion
Vous pouvez déduire les honoraires versés à un administrateur de biens ou à une agence pour la gestion locative, la rémunération d’un gardien ou concierge ainsi que les frais de procédure liés au logement : avocat, commissaire de justice ou contentieux locatif, par exemple.
Les autres petits frais de gestion sont couverts par un forfait de 20 € par local. Ce forfait vise notamment les frais de correspondance, de téléphone ou de papeterie. Vous ne pouvez pas remplacer librement ces 20 € par le montant réel de vos timbres et fournitures.
Les primes d’assurance
Les primes couvrant le bien ou les risques locatifs sont en principe déductibles : assurance propriétaire non occupant, garantie contre les loyers impayés et protection juridique liée à la location. Une assurance loyers impayés mérite néanmoins d’être comparée sur ses exclusions et ses délais de carence, pas seulement sur son effet fiscal.
L’assurance emprunteur attachée au crédit est également admise, mais elle se déclare avec les intérêts et frais d’emprunt plutôt qu’avec les assurances du logement.
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
Les travaux qui maintiennent le logement en état ou lui permettent un usage normal sont généralement déductibles : reprise d’une toiture, réparation d’une chaudière, remise en état de la plomberie, réfection des peintures ou remplacement d’un équipement vétuste.
Dans un logement d’habitation, certaines dépenses d’amélioration peuvent aussi être admises lorsqu’elles apportent un confort nouveau sans transformer la structure du bien, par exemple une meilleure installation sanitaire, une ventilation ou une isolation. À l’inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
La frontière dépend de la réalité du chantier, pas de l’intitulé commercial du devis. Réunir plusieurs pièces, modifier fortement le gros œuvre ou augmenter la surface peut faire basculer une rénovation dans la reconstruction ou l’agrandissement. Pour ce poste sensible, consultez notre dossier sur les travaux déductibles et le déficit foncier.
Les impôts supportés par le propriétaire
La taxe foncière payée par le bailleur est déductible, mais il faut retirer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsqu’elle est récupérable sur le locataire. Les frais de gestion figurant sur l’avis de taxe foncière restent, eux, déductibles, y compris la fraction liée à la TEOM.
Ne confondez pas ces impôts attachés au bien avec votre impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux ou l’impôt sur la fortune immobilière : ces derniers ne deviennent pas des charges foncières déductibles.
Les provisions pour charges de copropriété
Si le logement se trouve en copropriété, vous déduisez d’abord les provisions versées au syndic pendant l’année dans la rubrique prévue par la déclaration 2044. L’année suivante, après l’approbation des comptes, vous régularisez la fraction correspondant aux charges récupérables sur le locataire, aux dépenses non déductibles et à l’éventuel trop-versé.
Ce mécanisme évite de déduire définitivement des sommes qui ne vous incombent pas. Il évite aussi un double compte : une dépense déjà comprise dans les provisions de copropriété ne doit pas être ajoutée une seconde fois dans la rubrique des travaux. La logique est différente de la régularisation annuelle des charges avec le locataire, même si les deux opérations utilisent parfois le même décompte du syndic.
Les intérêts et frais d’emprunt
Les intérêts d’un prêt souscrit pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer le bien loué sont déductibles. Plusieurs frais directement liés au financement peuvent l’être également : frais de dossier, frais de garantie ou d’inscription hypothécaire, commissions bancaires et assurance garantissant le remboursement du prêt.
En revanche, le capital remboursé chaque mois n’est jamais une charge déductible. Les frais de notaire liés à l’acte d’achat ne le sont pas non plus en revenus fonciers. Seuls certains honoraires identifiables liés à la garantie du prêt peuvent entrer dans les frais d’emprunt. Demandez un détail si l’acte regroupe plusieurs catégories de frais.
Les charges récupérables restées impayées au départ du locataire
Une charge normalement due par le locataire peut devenir déductible si vous l’avez payée pour son compte et si vous n’avez pas pu en obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ. Cela peut concerner la TEOM, le chauffage collectif ou l’entretien d’un équipement commun, après prise en compte du dépôt de garantie conservé pour couvrir ces sommes.
Exemple de calcul du revenu foncier imposable
Un appartement loué vide produit 12 000 € de loyers sur l’année. Le propriétaire a payé 720 € de gestion locative, 180 € d’assurance PNO, 1 300 € de taxe foncière dont 250 € de TEOM récupérable, 2 500 € de travaux admis, 2 200 € d’intérêts et frais d’emprunt, ainsi que 1 200 € de provisions de copropriété. La régularisation des provisions de l’année précédente fait réintégrer 250 €. Il ajoute enfin le forfait de gestion de 20 €.
Les charges nettes déductibles atteignent 7 620 €. Le revenu foncier net est donc de 4 380 € avant prise en compte d’autres revenus fonciers ou d’éventuels mécanismes particuliers. Le calcul est le suivant : 12 000 € moins 7 620 €.
Cet exemple montre deux pièges fréquents : la TEOM récupérable a bien été retirée de la taxe foncière et la régularisation de copropriété vient réduire les provisions déduites. Sans ces corrections, le montant déclaré serait trop favorable.
Les dépenses à ne pas déduire
- le remboursement du capital du crédit immobilier ;
- le prix d’achat du logement et les frais d’acquisition attachés à l’acte de vente ;
- les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- la valeur de votre propre travail si vous réalisez vous-même le chantier, même si les matériaux admis peuvent être déductibles ;
- les charges récupérables déjà remboursées par le locataire ;
- les dépenses privées ou relatives à une période pendant laquelle vous vous réservez le logement ;
- une dépense déjà incluse dans un appel de fonds du syndic et déclarée ailleurs.
Comment préparer une déclaration 2044 plus sûre ?
Classez les justificatifs par logement et par rubrique fiscale, puis rapprochez chaque somme de son paiement bancaire. Pour un immeuble détenu en indivision ou utilisé partiellement à titre privé, calculez une quote-part cohérente et documentée. Conservez également les devis, les photographies avant et après travaux et les documents montrant que le logement était proposé à la location en cas de vacance.
Appuyez-vous sur la notice officielle de la déclaration 2044 pour utiliser le bon millésime et les bonnes lignes. Une erreur de classement peut modifier le traitement d’un déficit, notamment lorsque celui-ci provient des intérêts d’emprunt.
Si vous hésitez sur la nature de travaux importants, le traitement d’un emprunt refinancé, une indivision, une SCI ou un déficit élevé, faites vérifier la déclaration par un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou votre notaire. Le coût d’une vérification ciblée est souvent inférieur à celui d’une déduction rejetée plusieurs années plus tard.