Vous pouvez vendre une passoire thermique classée F ou G : aucune règle n’interdit sa vente. En revanche, vous devez présenter un DPE valide et, dans certains cas, fournir un audit énergétique réglementaire. Le vrai sujet est donc moins l’autorisation de vendre que la préparation du dossier et la négociation du prix, car l’acquéreur chiffrera les travaux, les risques techniques et les contraintes de location.
Peut-on vendre un logement classé F ou G ?
Oui. Les interdictions qui frappent progressivement les logements les plus énergivores concernent principalement leur mise en location, pas leur cession. Un propriétaire peut vendre une maison ou un appartement classé F ou G sans réaliser au préalable les travaux recommandés.
Cette distinction compte dans la discussion avec les acheteurs. Un acquéreur qui cherche sa résidence principale peut accepter un mauvais classement s’il dispose d’un budget de rénovation. Un investisseur sera plus prudent : en métropole, les logements classés G sont concernés par les restrictions de location depuis le 1er janvier 2025, puis les logements F le seront en 2028 et les logements E en 2034.
Avant de fixer votre prix, partez donc de la valeur du bien dans son état réel. Une estimation immobilière structurée doit intégrer l’emplacement, la surface, l’état du bâti, la copropriété et la performance énergétique. Le DPE n’efface pas les autres qualités du logement, mais il ne peut pas non plus être traité comme un détail.
Vérifier le DPE avant de mettre le bien en vente
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G à partir de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre. Les classes F et G correspondent aux passoires énergétiques. Pour une vente, le DPE doit être valide et figurer dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur.
Ne négociez pas à partir d’un diagnostic devenu incohérent
Relisez le rapport avant la diffusion de l’annonce. Vérifiez l’adresse, la surface de référence, le type de chauffage, la production d’eau chaude, l’isolation décrite et les menuiseries. Une erreur de saisie ou un document produit avant des travaux peut fausser la classe et fragiliser toute la négociation.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent donc obtenir une meilleure étiquette. Pour un DPE encore valide réalisé avant cette date, une attestation officielle peut être téléchargée gratuitement à partir du numéro du diagnostic, sans nouvelle visite, lorsque le nouveau calcul améliore le classement. Cette vérification doit précéder toute décision de baisse de prix.
Le DPE reste un diagnostic, pas une promesse sur la facture exacte du futur occupant. Les habitudes de chauffage, la météo et le nombre d’occupants changent la consommation réelle. Présentez le document sans minimiser ses conclusions, mais évitez aussi de laisser un acheteur transformer une estimation conventionnelle en certitude absolue.
Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire ?
En France métropolitaine, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire lorsque le DPE est classé E, F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, la classe E est donc également concernée. La règle ne vise pas, dans ce cadre, la vente d’un simple lot situé dans une copropriété.
L’audit complète le DPE. Il décrit le logement et propose au moins deux parcours de travaux permettant d’améliorer sa performance, avec une estimation des coûts, des économies envisageables et des aides mobilisables. Il doit être réalisé par un professionnel habilité, aux frais du vendeur, puis remis au candidat acquéreur dès la première visite. Sa durée de validité est de cinq ans.
Le vendeur n’est pas obligé d’exécuter les scénarios proposés. L’audit donne toutefois à l’acheteur une base beaucoup plus précise pour discuter le prix. Mieux vaut le commander assez tôt : découvrir une isolation complexe, une ventilation insuffisante ou un système de chauffage à remplacer au moment du compromis vous place en position défensive.
Un audit n’est pas un devis de travaux
Les montants de l’audit sont des estimations. Ils ne tiennent pas toujours compte des contraintes révélées après ouverture des murs, de l’accès au chantier, de l’état de la toiture ou des exigences d’une copropriété. Pour sécuriser la vente, demandez un ou deux devis sur les postes qui pèseront le plus dans la discussion. Vous n’avez pas besoin de chiffrer chaque finition, mais les travaux structurants doivent être documentés.
Quelle décote prévoir pour une passoire thermique ?
Il n’existe pas de décote légale ou de pourcentage valable partout. La valeur verte dépend du marché local, du type de bien, du mode de chauffage, de la rareté de l’offre et de la possibilité réelle de rénover. Une maison avec combles accessibles et murs faciles à isoler ne se négocie pas comme un petit appartement soumis aux décisions d’une copropriété.
Les statistiques 2024 des Notaires de France montrent néanmoins un effet mesurable : par rapport aux maisons classées D, les maisons anciennes classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher en France métropolitaine hors Corse. Pour les appartements anciens, l’écart moyen atteignait 12 %. Ces chiffres décrivent des transactions nationales corrigées de plusieurs caractéristiques. Ils ne constituent pas une remise automatique à appliquer à votre adresse.
Une décote crédible se calcule à partir de biens réellement comparables. Commencez par estimer la valeur du logement s’il affichait une performance correcte, puis retirez :
- le coût réaliste des travaux nécessaires, sur la base de l’audit et de devis ;
- une marge pour les imprévus de chantier ;
- la gêne liée aux travaux et au délai avant occupation ou location ;
- les risques propres au bien, par exemple une décision de copropriété encore incertaine.
Attention au double comptage. Si les ventes comparables classées F ou G sont déjà moins chères que les logements rénovés, ne retranchez pas une seconde fois la totalité des travaux sans vérifier le résultat.
Négocier le prix sans subir une baisse arbitraire
Le meilleur moyen de défendre votre prix consiste à remettre un dossier complet avant que l’acheteur n’invente son propre budget. Préparez le DPE, l’audit lorsqu’il est requis, les factures des travaux déjà réalisés, les devis récents, les consommations disponibles et, en copropriété, les procès-verbaux relatifs à la rénovation énergétique.
Cadrez la discussion avec un calcul simple
Prenons un exemple fictif. Un logement comparable rénové vaut 285 000 €. L’audit et les devis font ressortir 45 000 € de travaux, auxquels l’acheteur ajoute 10 000 € pour les imprévus et la gêne du chantier. Son plafond logique se situe autour de 230 000 €, avant prise en compte des qualités propres au bien ou d’une concurrence entre acquéreurs.
Ce calcul ne dit pas que le vendeur doit accepter 230 000 €. Il rend simplement la discussion lisible. Vous pouvez contester un devis surdimensionné, rappeler qu’une partie des travaux relève du confort plutôt que de l’urgence, ou valoriser des améliorations déjà payées. À l’inverse, ignorer un audit sérieux ne fera généralement que prolonger la vente.
Raisonner en net vendeur
Comparez toujours les offres sur ce qui vous restera réellement. Le prix affiché, les honoraires, les éventuelles indemnités de remboursement du prêt, les diagnostics et le coût des travaux engagés avant la vente n’ont pas le même effet. Notre explication du prix net vendeur et des frais d’acquisition permet d’éviter les confusions fréquentes.
Une offre légèrement plus basse peut aussi être plus sûre si l’acquéreur dispose d’un financement solide et comprend le chantier. Faites toutefois préciser les conditions suspensives dans l’avant-contrat. Pour un arbitrage patrimonial important, notamment si le bien est loué, détenu en indivision ou fortement financé, faites relire le montage par votre notaire.
Faut-il rénover avant de vendre ?
Rénover avant la vente peut être rentable lorsque les travaux sont simples, rapides et susceptibles de faire gagner une classe énergétique décisive. C’est parfois le cas pour l’isolation de combles accessibles, la régulation du chauffage ou le remplacement d’un équipement très ancien. Une nouvelle évaluation doit alors confirmer l’amélioration : une facture seule ne modifie pas l’étiquette.
Vendre en l’état reste souvent plus rationnel si le chantier est lourd, si la copropriété doit décider des travaux ou si vous ne disposez ni du temps ni de la trésorerie. Les aides à la rénovation dépendent du logement, des travaux, de vos revenus et des règles en vigueur au moment du dépôt. Vérifiez votre éligibilité avant de bâtir un calcul, notamment dans notre point sur MaPrimeRénov’ et les travaux concernés.
Enfin, ne choisissez pas uniquement en fonction d’une décote nationale. Le bon arbitrage dépend du délai de vente, du coût du financement, des devis disponibles et de la demande locale. Si vous hésitez entre vendre maintenant et engager plusieurs mois de travaux, comparez les deux scénarios en net, avec une marge de sécurité. Le contexte du marché compte aussi, comme l’explique notre analyse sur le moment de vendre un bien immobilier.
Le dossier à préparer avant la première visite
- un DPE valide et vérifié, avec l’attestation 2026 si elle améliore un diagnostic électrique ;
- l’audit énergétique réglementaire si le bien et sa classe l’exigent ;
- les factures et justificatifs des travaux déjà réalisés ;
- des devis récents pour les postes principaux ;
- les documents de copropriété utiles, notamment ceux liés au chauffage et à l’isolation ;
- un calcul de prix fondé sur des ventes comparables, pas sur une décote générale.
Une passoire thermique se vend donc avec de la transparence et des chiffres. Un dossier incomplet nourrit les demandes de baisse. Un DPE vérifié, un audit expliqué et des devis cohérents permettent au contraire de distinguer une négociation justifiée d’une décote opportuniste.
Sources réglementaires et statistiques : Service-Public.fr sur l’audit énergétique et Notaires de France sur la valeur verte en 2024.