Mois : octobre 2022

Votre projet est de mettre en vente votre logement ? Si c’est le cas, sachez que ce n’est pas une démarche anodine, et surtout que cela ne se résume pas à organiser des visites, et dénicher un candidat acquéreur. 

Voyons étape par étape, ce à quoi vous devez vous préparer :

1^ère étape :

Réunir l’accord de tous les indivisaires, si vous n’êtes pas seul propriétaire. Cela peut paraître évident, mais il est prudent de formaliser ce consentement en cas d’indivision. Réunir les documents afférents au bien, titre de propriété, l’ensemble des documents relatifs à la copropriété s’il s’agit d’un lot soumis à ces règles, les factures des travaux qui ont moins de 10 ans et qui font l’objet d’une garantie décennale. 

2^ème étape :

Faire établir le dossier technique du bien par un Diagnostiqueur. Il sera différent selon que votre bien est soumis ou non au régime de la copropriété, qu’il s’agisse d’un terrain, d’un garage, d’un local professionnel.

3^ème étape :

Aucun logement n’est parfait, aucun environnement non plus : faire l’inventaire de leurs qualités et défauts est nécessaire pour permettre une approche rationnelle et atténuer la subjectivité du fait de ce qui nous lie au lieu. Donc s’il existe des défauts techniques dans le logement, des travaux à prévoir, ou si dans l’environnement des nuisances sont existantes ou à venir, cela doit faire partie de l’équation.

Il ne faut en aucun cas en faire abstraction ou les minimiser, outre que dans certains cas, ce serait considéré comme une faute grave et engagerait votre responsabilité. Il faut accepter les défauts de votre bien ou de l’environnement dans lequel il se situe, nier l’évidence, c’est contre-productif.  

Dans tous les cas la somme des qualités est toujours largement supérieure à celle des défauts, mais la nature de ces derniers aura ou n’aura pas d’incidence sur la valeur de votre bien.

4^ème étape :

La plus complexe, estimer la valeur de votre bien au plus juste et ne pas tomber dans le piège de la sur-estimation, qui peut se révéler au final très préjudiciable. Selon l’adage bien connu des professionnels, « C’est toujours trop cher quand on achète, et jamais assez, quand on vend ». C’est le réflexe classique qu’ont tous les propriétaires, lorsqu’ils vendent leur appartement ou leur maison. 

Une fois le prix déterminé, il faudra le confronter au marché. L’erreur à ne pas faire serait de maintenir votre prix si votre bien suscite peu d’intérêt. Autrement dit, ne pas prendre en compte la situation du marché immobilier entamerait la crédibilité de votre offre. Et la conséquence serait une négociation agressive et la réception d’offres très basse. Le suivi des deux premières semaines de commercialisation est crucial, il va vous permettre de garder l’initiative d’opérer une baisse maîtrisée pour réajuster votre offre et positionner votre bien sur le bon segment.

Dans un marché où la demande est forte, comme à Paris, Lille, Lyon et d’autres grandes villes de province, si dans un délai de deux semaines vous n’avez reçu aucun appel, votre prix est largement surestimé. Il est surestimé de 10% à 20%, si vous recevez des appels mais aucune proposition, et d’environ 10% si vous avez des visites mais aucune offre. 

D’où l’intérêt de piloter votre vente au démarrage de la commercialisation, et d’être observateur dès les premières visites. Les acquéreurs exprimeront rarement, par courtoisie, leur ressenti, et c’est pourtant ce dernier qui doit vous servir de jauge, car pour avoir visité plusieurs biens, ils ont le référentiel pour évaluer le vôtre.

La détermination de ce prix sera multifactorielle et dépendra de l’état du bien, sa localisation, la situation du marché, l’exposition, s’il dispose d’un extérieur, d’un emplacement de parking privatif, s’il s’agit d’un appartement de sa situation dans l’immeuble, etc…. Dans tous les cas, pour avoir un résultat fiable, seul le recours à un professionnel qui bénéficie d’une antériorité certaine sur votre secteur vous le garantit.

Il n’est pas rare d’observer dans la même année, que deux appartements identiques, dans la même copropriété, ne se vendent pas au même prix. Et il en va de même pour les maisons, notamment en lotissement, car il reste une part de subjectivité dans le processus, l’effet « coup » cœur.

5^ème étape :

La mise en vente, vous y êtes. La question qui se pose désormais, vendre vous-même ou recourir aux services d’un professionnel. Si vous optez pour la première solution, il va falloir vous documenter, et appliquer, car cela ne s’improvise pas. Si vous choisissez de confier la mission à un professionnel, là aussi, il y a quelques règles à respecter, bien choisir son agent immobilier, et éviter de tomber dans le piège de la fausse « bonne idée » de faire jouer la concurrence car « trop d’agence, tue l’agence ».

Vous avez l’habitude de faire jouer la concurrence entre banques, assureurs ou entrepreneurs, vous avez raison. En revanche, faire appel à plusieurs agences pour vendre votre bien n’est pas toujours efficace. Certes, vous allez toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels dans les quinze premiers jours, mais les éventuels acquéreurs pourraient penser que le bien, visible dans plusieurs vitrines, a du mal à se vendre ou que vous êtes pressé de conclure.

L’ensemble des documents relatifs à la propriété, ou la copropriété s’il s’agit d’un lot soumis à ces règles, les factures des travaux qui ont moins de 10 ans et qui font l’objet d’une garantie décennale. 

Nous y voilà, vous avez pris la décision de mettre en vente votre bien immobilier. Il va falloir constituer votre dossier de vente, plusieurs documents vont être nécessaires pour ne pas dire obligatoires, à savoir :

• Le Titre de propriété, C’est le document qui a été établi par le Notaire chargé de la vente du bien que vous aviez acquis. Il sert à démontrer que vous êtes propriétaire(s). Il contient également des informations qui sont importantes lors de l’estimation de votre bien. S’il existe des servitudes, elles y seront mentionnées. Il va également désigner précisément le bien : références cadastrales, contenance du terrain, numéros de lots et surface des parties privatives dans le cadre d’une vente de lots de copropriété.

En cas de perte, pas de panique, il suffit de vous adresser à l’étude notariale qui a rédigé l’acte pour demander une copie. Vous ne vous souvenez plus de quel notaire il s’agissait ? Et bien il vous reste la solution de vous adresser au Service de la publicité foncière de la commune où se situe le bien. Le notaire pourra vous fournir une copie gratuitement mais, attention, ce n’est pas une obligation, il peut exiger un paiement. Le Service de publicité foncière, lui, vous fera payer, c’est la règle.

• Les Factures de travaux, qui ont fait l’objet d’une garantie décennale et qui ont été exécutés il y a moins de dix ans, les factures doivent être accompagnées de l’attestation d’assurance de l’entreprise qui les a exécutés. 

• Le Règlement de Copropriété, A partir du moment où il s’agit de vendre un bien qui se situe dans un ensemble soumis aux règles de la copropriété, il sera obligatoire de fournir le Règlement de Copropriété. Ce dernier est établi lors de la mise en copropriété et il intègre le plus souvent l’Etat Descriptif de Division. Le Règlement de Copropriété définit les règles de fonctionnement de la copropriété, encadre la gestion des parties communes, établit les droits et obligations des copropriétaires. 

Ce règlement s’applique à tous les résidents de la copropriété, propriétaires ou locataires. Quant à L’Etat Descriptif de Division, il détermine tous les lots et la quote-part de parties communes associée, exprimée en tantièmes. Chaque lot est numéroté pour être identifié plus facilement. Il doit également  mentionner  la description et la situation du lot dans l’immeuble (bâtiment, étage,…) et sa consistance (type de logement).

• Le Diagnostic Technique Global, Le DTG est obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété ou pour un immeuble qui fait l’objet d’une procédure d’insalubrité. Pour les autres cas il est facultatif et il sera décidé de le faire réaliser à la majorité simple de l’assemblée générale des copropriétaires.

• Le Carnet d’entretien, Il est établi et mis à jour par le syndic. C’est une synthèse des travaux réalisés et à prévoir dans la copropriété. Il liste les contrats de prestations de services souscrits pour l’entretien et l’assurance de la copropriété.

• La Fiche Synthétique, La fiche synthétique mentionne le nom et l’adresse du syndicat de copropriétaires (ou du mandataire provisoire), l’adresse des immeubles concernés,  le numéro d’immatriculation de la copropriété et la date de sa dernière mise à jour, la date d’établissement du règlement de copropriété, le Siret du syndicat. La fiche synthétique doit indiquer la nature du syndicat (principal/secondaire). Elle doit également préciser le numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés, le nombre total de lots, le type de chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel ou total) non urbain, le type d’énergie utilisée, le nombre d’ascenseurs, et un certain nombre d’informations financières.

• Les Procès-Verbaux d’Assemblée Générale ordinaire et extraordinaire, des trois dernières années. l’Assemblée générale ordinaire a lieu tous les ans, et l’extraordinaire quand c’est nécessaire. Elles donnent lieu à un procès-verbal, compte rendu des décisions prises lors de l’A.G, qui est rédigé par le Syndic. Il fera état de la reconduction ou non du Syndic, de l’approbation des comptes, du suivi des travaux en cours et de ceux à venir avec le détail et les modalités de leurs financements. Il pourra y être évoqué tout sujet dérogeant aux règles établies dans le règlement de copropriété, la désignation du conseil syndical, etc…

• Le Constat de Risques d’Exposition au Plombs (CREP) des Parties communes de la copropriété, Il est obligatoire pour toute construction dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le plomb était en effet un des composants de certaines anciennes peintures. Une exposition prolongée au plomb peut être à l’origine de troubles tels que le saturnisme.

• Le Diagnostic Technique Amiante, Il est obligatoire pour tous les immeubles construits avant le 1^er juillet 1997.  Il concerne les biens à usage d’habitation ou les locaux commerciaux ou industriels, ainsi que les parties communes des immeubles collectifs d’habitation.

Pour vendre votre appartement, votre maison ou tout autre bâtiment, il va falloir constituer un dossier technique regroupant un ensemble de diagnostics. Ils sont obligatoires, et destinés à améliorer l’information de l’acheteur mais également à pondérer l’estimation si certains d’entre eux révèlent de graves anomalies.

Les diagnostics seront les mêmes que vous vendiez une maison individuelle ou un lot de copropriété à l’exception de certificat de mesurage qui ne concerne que les lots de copropriété.

• Le Certificat de mesurage « Loi CARREZ », La loi Carrez ne s’applique que pour les biens en copropriété, sont donc concernés par la loi Carrez, les appartements d’habitation et les locaux d’activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt). Sont exclus de l’obligation de fournir le certificat de mesurage, les lots de copropriété suivants : les caves, garages, emplacement de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8 mètres carrés. Les terrains et tous les biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété (les maisons individuelles pour l’essentiel). L’information de l’acheteur prend la forme d’un mesurage de la surface privative habitable. Celle-ci comprend la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors balcons et terrasses) après déduction, notamment, des surfaces occupées par les murs, cloisons, etc…
• Le Diagnostic AMIANTE, Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d’amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d’absence d’amiante.

• Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb, Il concerne uniquement les logements construits avant 1949. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures de ces logements, la dégradation de ces dernières peut entraîner des risques pour la santé des occupants. Si aucune présence de plomb n’est détectée ou présence à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² sa durée est illimitée, si présence de plomb le CREP doit avoir moins d’un an.
• Le Diagnostic de Performance Energétique, Il donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il concerne tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l’article R.134-1 du CCH, sa durée de validité est de dix ans.
• Le Diagnostic GAZ, il concerne les immeubles d’habitation ou partie d’immeuble affectée à l’habitation dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il s’agit du contrôle de l’installation de gaz, et évalue les risques pouvant mettre en danger la sécurité des occupants. Le diagnostic a une durée de validité de trois ans.
• Le Diagnostic Electrique, a l’instar de celui qui concerne le Gaz, il permet d’évaluer les risques pouvant mettre en danger la sécurité des occupants du logement, il concerne tous les logements dont l’installation a plus de 15 ans. Et il a également une durée de validité de trois ans.
• Le Diagnostic d’Assainissement Non Collectif, Lorsque le logement n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif (Tout à l’égout), vous devez faire contrôler l’installation d’assainissement non collectif autonome avant de vendre. Ce Diagnostic a également une durée de validité de trois ans.
• L’Etat des Risques et Pollutions, Le diagnostic doit être réalisé en cas de vente de construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision et visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. Sa durée de validité est de – de six mois avant la date de la promesse de vente.
• Le Diagnostic « Etat des Nuisances Sonores aériennes », ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme. Les biens concernés par le diagnostic Bruit sont les immeubles d’habitation (maison…) ou mixte (professionnel et habitation) et les terrains constructibles.

Le Diagnostic Termites, il donne des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement. Ce document doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Il a une durée de validité de six mois.

Vous êtes prêt, la décision est prise, vous mettez en vente votre bien immobilier. Vendre seul, vous y avez renoncé, au vu de la complexité du processus, faire le tri parmi tous les candidats, organiser les visites, trouver les bons acquéreurs, formaliser la vente, etc.… Le chemin pour atteindre l’étude Notariale et signer l’acte authentique qui scellera définitivement la vente de votre bien, peut-être long et semé d’embûches pour un néophyte.

Et de toutes façons, de nombreuses études ont démontré que vous avez plus de chance de voir aboutir votre vente via un professionnel de l’immobilier. Reconnaissons que le choix peut être un vrai casse-tête, devant la multitude d’opérateurs. Alors, le premier et essentiel conseil que nous pouvons vous donner, c’est de comparer.

Quels vont être les éléments de comparaison ? On est tout de suite tenté de dire le prix, c’est tout à fait compréhensible, mais derrière un prix il y a toujours une prestation. Et cette dernière peut varier du médiocre à l’excellent, la plus chère n’étant pas forcément la meilleure.

Nous allons énumérer pour vous quelques points primordiaux pour faire votre choix :

– La qualification et la compétence de votre interlocuteur, s’assurer que ce dernier maîtrise parfaitement son sujet,

– La connaissance du marché dans lequel est situé votre bien,

– La qualité du dossier d’estimation qui vous a été rendu, méfiez vous des surenchères qui tendent parfois à l’absurde, et préférez un dossier construit autour d’un argumentaire rationnel et en phase avec votre environnement,

– Les moyens qui sont prévus pour accompagner la commercialisation de votre bien,

– Enfin les Honoraires, qu’il faudra juger à prestation égale.

Vous voilà paré pour faire le bon choix, nous restons disponibles pour vous accompagner dans votre projet.

Vous avez décidé de vendre votre bien, et vous êtes tenté de vous en occuper sans le concours d’un professionnel. Vous allez donc devoir entamer le processus de vente seul. Vous aurez pris soin préalablement à cette action, de faire réaliser les diagnostics, et pris tous les renseignements réglementaires et juridiques nécessaires. Vous aurez prévu des temps pour traiter les demandes des acquéreurs potentiels, notamment sélectionner les candidats, vérifier les motivations, la solvabilité, et enfin organiser et préparer les visites.

LES VISITES :

C’est le moment des visites : les questions fusent, beaucoup de personnes vont et viennent, que devez-vous dire ? Juste vous en tenir aux caractéristiques du bien, ou  justifier votre souhait de vendre, en expliquant votre projet ?

La séquence des visites n’est pas terminée et vous avez déjà une offre, au prix que vous souhaitez,  tant mieux ! Le candidat est-il solvable ? C’est la seule question qui importe. L’offre est inférieure au prix que vous en demandiez, que faire ? Comment analyser la situation pour savoir s’il faut l’accepter ou au contraire tenir bon ?

L’OFFRE D’ACHAT :

Vous avez fini par vous mettre d’accord avec votre acquéreur. Comment faire pour formaliser et mettre tout cela par écrit ? Deux solutions : soit vous vous débrouillez avec ce que vous trouvez sur internet et vous faites signer un document sans être sûr qu’il soit valable, soit vous prenez RV avec votre Notaire pour qu’il s’en charge (en fonction de la charge de travail de l’étude, il faut compter de 5 jours à deux semaines de délais). En attendant votre acheteur peut être sollicité sur d’autres biens, et s’il est tenté par autre chose et qu’il change d’avis, vous voilà de retour à la case départ. Restez optimiste, tout se passera bien, et l’offre sera certainement signée sans encombre.

LE COMPROMIS DE VENTE :

Vous pensez être à la fin du parcours. Et bien non, c’est justement là que les choses sérieuses débutent. Il va falloir signer le compromis de vente accompagné d’une série d’annexes. Ensemble, ces documents constitueront votre dossier de vente. Là encore les délais peuvent varier de 1 à 4 semaines selon le contexte de l’étude Notariale que vous avez choisi (il faut savoir que les transactions et actes liés à l’immobilier ne sont qu’une partie de l’activité d’une étude Notariale, et certaines sont en permanence en suractivité). Le dossier de vente est constitué, la date de signature du compromis est fixée, tout le monde est présent et a fourni tous les documents nécessaires. La signature a lieu.

LE DÉLAI DE RÉTRACTATION :

Ce n’est toujours pas fini, il faut désormais notifier ce beau dossier bien constitué et signé par toutes les parties, c’est la loi ! En effet votre acquéreur dispose de 10 jours à compter de la réception de l’avis de notification par  courrier recommandé avec AR, par voie postale ou électronique, pour se rétracter. Et il pourra le faire sans en avoir à se justifier. Là aussi, il vaut mieux vous être inquiété du niveau d’engagement de votre candidat dans son projet, parce que s’il se rétracte, c’est encore retour à la case départ.

Les 10 jours sont écoulés, et votre candidat a maintenu son projet. Ouf ! vous respirez. En fait c’était juste une pause, vous avez bien repris votre souffle, parce qu’il y a encore du chemin avant d’en arriver à la signature de l’acte authentique qui officialisera votre vente et vous permettra d’en recueillir le prix.

L’OFFRE DE PRÊT :

Votre désormais acquéreur va devoir faire un certain nombre de démarches, principalement pour obtenir son financement, et pour cela il dispose d’un délai de 60 jours. Autant dire qu’ il ne s’agirait pas qu’il essuie un refus de prêt, car cela fait déjà presque 20 jours que la visite a eu lieu, et qu’il vous a fait son offre, ajouter les 60 jours, vous auriez perdu trois mois pour vous retrouver à la case départ.

NOTRE PLUS VALUE

En tant que professionnel, nous ne sommes rémunérés qu’une fois l’acte authentique signé chez le Notaire. Nous présentons donc toujours des candidats dont nous avons évalué l’engagement dans leur projet, vérifié la solvabilité et la capacité de contracter. En plus d’une gestion des visites qui vous assurera d’être sollicités le moins possible pour préserver vos temps libre, nous allons tout faire pour vous assurer une garantie de bonne fin pour votre projet de vente.